穗商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)井噴三倍 2010年前景喜憂參半

　　近日，第一太平戴維斯發(fā)布2009年度商業(yè)與住宅市場(chǎng)總結(jié)報(bào)告，分析指出，2009年全市甲級(jí)寫(xiě)字樓租金指數(shù)同比下降7.6%。
但隨著全球和本地經(jīng)濟(jì)逐漸向好，中資公司需求起支撐作用。全年租金指數(shù)降幅從第一季度的3.7% 降至第四季度的1.0%，分別報(bào)于人民幣124.8元/平方米/月和120.3元/平方米/月。全年市場(chǎng)吸納量約204,000 平方米，同比增長(zhǎng)39.3%；年末全市甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率為14.8%，同比下降5.5個(gè)百分點(diǎn)。
　　零售商業(yè)市場(chǎng)方面， 2009年全年無(wú)新增優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心供應(yīng)。社會(huì)消費(fèi)品零售總額在2月（同比2.3%的增長(zhǎng)率）降至最低點(diǎn)，后隨消費(fèi)者信心恢復(fù)而逐步回升（11月同比24%的增長(zhǎng)率），2009年前11個(gè)月累計(jì)同比增長(zhǎng)15.7%。全市優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心空置率保持在10%以下，第四季度租金指數(shù)相比第一季度上升3.7%。
　　甲級(jí)寫(xiě)字樓供應(yīng)量為過(guò)去五年的三倍
　　根據(jù)第一太平戴維斯研究數(shù)據(jù)，預(yù)計(jì)2010年甲級(jí)寫(xiě)字樓新增供應(yīng)量約 730,000 平方米，達(dá)過(guò)去五年年均供應(yīng)量的3倍。隨著全球經(jīng)濟(jì)的逐步復(fù)蘇，以及本地經(jīng)濟(jì)的回穩(wěn)，跨國(guó)及本地企業(yè)的辦公物業(yè)租賃面積和租金預(yù)算都將有所回升，全市甲級(jí)寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)需求也將相應(yīng)得到恢復(fù)。
　　第一太平戴維斯中國(guó)南區(qū)董事長(zhǎng)林木雄介紹，該公司也計(jì)劃于2010年廣州作為南區(qū)的總部，進(jìn)一步拓展珠三角、福建、湖南、海南、廣西、貴州等地區(qū)業(yè)務(wù)并組建豪宅銷售團(tuán)隊(duì)，針對(duì)豪宅及跨區(qū)銷售。由于戰(zhàn)略調(diào)整以及業(yè)務(wù)重心轉(zhuǎn)移，第一太平戴維斯將會(huì)將廣州寫(xiě)字樓租賃面積規(guī)模擴(kuò)大三分之一。
　　第一太平戴維斯本身成為了跨國(guó)企業(yè)辦公物業(yè)需求復(fù)蘇的一個(gè)很好的例子。然而，對(duì)于五年以來(lái)前所未有的甲級(jí)寫(xiě)字樓放量，廣州的寫(xiě)字樓尤其是珠江新城定位為世界一流的甲級(jí)寫(xiě)字樓是否已經(jīng)做好了充分的準(zhǔn)備？第一太平戴維斯市場(chǎng)助理董事陳松吟介紹，盡管市場(chǎng)需求將有所回升，但預(yù)計(jì)仍難以抵消大量新增供應(yīng)集中入市對(duì)租金和入駐率的下行影響，預(yù)計(jì)全市租金和入駐率將有所下降�！�2010年上半年我們必然能看到全市寫(xiě)字樓需求的放量，但對(duì)于2011年來(lái)說(shuō)，全市寫(xiě)字樓將面臨較大的考驗(yàn)。屆時(shí)我們或能看到不同質(zhì)素寫(xiě)字樓之間的租金差距將會(huì)被極度放大。”
　　珠江新城零售商業(yè)市場(chǎng)叫板天河北 一線商城租金超越京滬
　　根據(jù)第一太平戴維斯研究數(shù)據(jù)顯示，2010年將有約630,000平方米購(gòu)物中心入市，為過(guò)去五年年均供應(yīng)量的3.5倍。其中有20%的供應(yīng)量將來(lái)自于珠江新城，如西塔、高德置地項(xiàng)目等。
　　珠江新城也將在2010年成為廣州高端消費(fèi)商圈的新寵，直接叫板環(huán)市東，與天河北的萬(wàn)菱匯、太古匯形成正面競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)系。
　　因此，第一太平戴維斯預(yù)計(jì)，預(yù)計(jì)現(xiàn)有租戶和租金水平將在一段時(shí)期內(nèi)保持相對(duì)穩(wěn)定狀態(tài)，而新增物業(yè)在投入前期將承受較大的租金壓力和招商壓力。
　　隨著太古匯、萬(wàn)菱匯等高端零售商業(yè)市場(chǎng)的投入，天河北商圈的輻射能力將會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)。加上2010年亞運(yùn)會(huì)契機(jī)、武廣高鐵的開(kāi)通，這種輻射能力將會(huì)進(jìn)一步從珠三角地區(qū)擴(kuò)大至長(zhǎng)三角地區(qū)。第一太平戴維斯中國(guó)南區(qū)董事長(zhǎng)林木雄指出，廣州并不缺商業(yè)，而是缺少特色商業(yè)。因此在廣州市場(chǎng)上會(huì)發(fā)現(xiàn)，一線零售商業(yè)市場(chǎng)的租金，往往比上海、北京的同類型物業(yè)的租金要高，天河城就是最好的例子。林木雄進(jìn)一步分析指出，天河北與珠江新城零售商業(yè)的正面競(jìng)爭(zhēng)，會(huì)加快廣州高端商用物業(yè)的結(jié)構(gòu)調(diào)整，一些定位偏頗或管理不當(dāng)?shù)奈飿I(yè)，將會(huì)在此次大戰(zhàn)當(dāng)中面臨招商困境、資源匱乏的境遇，很快就會(huì)被淘汰。
　　廣州商業(yè)地產(chǎn)不會(huì)崩盤(pán)
　　面對(duì)2010年來(lái)勢(shì)洶洶的供應(yīng)量，在世界整體經(jīng)濟(jì)未見(jiàn)明朗、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇根基不穩(wěn)的情況下，廣州商業(yè)物業(yè)未來(lái)的前景是否遭遇前所未有的挑戰(zhàn)？第一太平戴維斯助理董事陳松吟這樣認(rèn)為：這對(duì)于廣州來(lái)說(shuō)是一件好事，商業(yè)地產(chǎn)的虛榮能夠反映出城市出城市成熟的標(biāo)志。就拿廣州相鄰的城市深圳舉例，在2005、2006年兩年間，深圳的寫(xiě)字樓市場(chǎng)曾一度出現(xiàn)非常繁榮的的景象，供應(yīng)量大增，租金暴漲。但2008年金融海嘯的原因，深圳寫(xiě)字樓一度跌入低谷。對(duì)于廣州來(lái)說(shuō)，才剛進(jìn)入高素質(zhì)寫(xiě)字樓供應(yīng)放量的階段，但也由于廣州定位為綜合型城市，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)較上海、深圳這些金融城市復(fù)雜。所以廣州的寫(xiě)字樓市場(chǎng)基本不會(huì)大起大落，還是會(huì)以平穩(wěn)的基調(diào)發(fā)展。
　　“退二進(jìn)三和騰籠換鳥(niǎo)政策將會(huì)給廣州尤其是海珠區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)巨大的新機(jī)遇�！标愃梢鬟M(jìn)一步解釋，政府出臺(tái)的“三舊”中，改造工業(yè)用地逐步置換為第三產(chǎn)業(yè)用地這一條，能夠?yàn)槭兄行牡纳虡I(yè)物業(yè)出大量的土地，尤其在海珠區(qū)，一些大型廠房以及小型工業(yè)將逐步退出市中心，這些地塊非常合適商用物業(yè)的發(fā)展。但這種商用物業(yè)是一種非CBD的商用物業(yè)，但會(huì)比傳統(tǒng)寫(xiě)字樓的素質(zhì)和定位要更高。這樣也剛好彌補(bǔ)了廣州寫(xiě)字樓市場(chǎng)產(chǎn)品兩極分化的缺陷。我們認(rèn)為這類寫(xiě)字樓將會(huì)以創(chuàng)意園區(qū)的形態(tài)出現(xiàn)，如前不久面市的太古倉(cāng)。另一方面，海珠區(qū)大量集中著創(chuàng)意型、設(shè)計(jì)型的產(chǎn)業(yè)，因此將會(huì)帶動(dòng)海珠區(qū)商用物業(yè)的發(fā)展，由此推動(dòng)廣州寫(xiě)字樓市場(chǎng)向?qū)�業(yè)化、細(xì)分化發(fā)展。