險(xiǎn)資進(jìn)軍地產(chǎn)：“狼”真的來了？

    近日，一系列保險(xiǎn)公司與地產(chǎn)商的“聯(lián)姻”，讓險(xiǎn)資垂涎地產(chǎn)蛋糕的“狼相”再一次凸顯出來。
    在房地產(chǎn)行業(yè)喊了多年“狼來了”之后，這一次，“狼”或許是真的來了。
險(xiǎn)資潮涌地產(chǎn)
    2009年12月27日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)發(fā)布公告稱，中國(guó)人壽認(rèn)購(gòu)遠(yuǎn)洋地產(chǎn)增發(fā)的9.34億股，涉及金額58.19億港元。增發(fā)之后，中國(guó)人壽持有的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)股份占擴(kuò)大后總股本的16.57%，一躍成為遠(yuǎn)洋地產(chǎn)第二大股東。
    這一筆交易僅僅是險(xiǎn)資投資地產(chǎn)行業(yè)第一個(gè)浪潮中的一朵小浪花。
    12月30日，佳兆業(yè)宣布，與生命人壽保險(xiǎn)股份有限公司簽訂為期5年的策略聯(lián)盟框架協(xié)議，雙方將共同探索于商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的投資商機(jī)。
    今年9月，平安集團(tuán)借助旗下的平安信托先后與金地、綠城合作，將250億元的大單砸向了房地產(chǎn)市場(chǎng)。
險(xiǎn)資的野心
    目前，保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)，主要有實(shí)物投資與金融投資兩種途徑。實(shí)物投資相關(guān)政策尚未明朗，險(xiǎn)資大多選擇金融投資進(jìn)入房地產(chǎn)。
    而在今年10月1日新《保險(xiǎn)法》實(shí)施之前，險(xiǎn)資分享房地產(chǎn)利潤(rùn)的途徑主要是以“打擦邊球”方式，即以“自用”的名義投資商業(yè)地產(chǎn)，或者通過購(gòu)買地產(chǎn)類證券曲線投資。
    目前，險(xiǎn)資運(yùn)用管理辦法（投資細(xì)則）尚在征集社會(huì)意見，《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)試點(diǎn)管理辦法》也遲遲未出，但保險(xiǎn)資金迫切分享地產(chǎn)業(yè)厚利的饑渴卻在不斷膨脹和滋長(zhǎng)。
    業(yè)內(nèi)人士分析，平安信托和中國(guó)人壽的投資舉動(dòng)都有“試水”的意味，都可為日后險(xiǎn)資直接運(yùn)作地產(chǎn)積累經(jīng)驗(yàn)，一旦時(shí)機(jī)成熟，保險(xiǎn)資金也可以很快地接手投資項(xiàng)目。
    對(duì)于險(xiǎn)資的野心，2009年的中期業(yè)績(jī)會(huì)上，中國(guó)平安總經(jīng)理張子欣的一番話頗具代表性：“房地產(chǎn)投資收益和股權(quán)投資收益，可以幫助保險(xiǎn)公司鎖定長(zhǎng)期收益，也能起到平滑利潤(rùn)的作用”。
改變地產(chǎn)格局？
    對(duì)于險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)開閘，不少人士認(rèn)為，這或許或沖擊整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)格局。
    去年保險(xiǎn)資金總資產(chǎn)3.3萬億元，業(yè)內(nèi)人士據(jù)此估算，險(xiǎn)資可以投資不動(dòng)產(chǎn)的額度大約為2000億-3000億元。按照當(dāng)前的物業(yè)估值，此投資規(guī)模相當(dāng)于上海甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)價(jià)值的2倍以上或者天津甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)價(jià)值的165倍。
    這的確是一股不可忽視的力量。不過，根據(jù)正在征集社會(huì)意見的險(xiǎn)資管理辦法規(guī)定，險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)依然有一些門檻：需要成立獨(dú)立的專業(yè)投資機(jī)構(gòu)，投資比例限定在一定范圍之內(nèi)，保險(xiǎn)公司不能直接進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。
    因此，不少人士認(rèn)為險(xiǎn)資對(duì)地產(chǎn)業(yè)的影響短期不會(huì)太大。中金公司房地產(chǎn)分析員白宏煒就認(rèn)為，險(xiǎn)資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)是個(gè)長(zhǎng)期過程。況且，受經(jīng)濟(jì)低迷影響，商業(yè)物業(yè)租金收益率仍處在下降之中，也將阻礙險(xiǎn)資的短期介入。