2010 地產(chǎn)投資市場(chǎng)充滿“玄機(jī)”

　　面對(duì)金融危機(jī)，在保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長(zhǎng)的主旋律下，2009年的房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)出了強(qiáng)勁的勢(shì)頭；邁入2010年之際，一系列和房地產(chǎn)息息相關(guān)的政策相繼出臺(tái)，又給今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)平添了幾番變數(shù)。如今，在城市化進(jìn)程加速的大背景下，面對(duì)新一輪的地產(chǎn)調(diào)控，房地產(chǎn)投資將面臨哪些變化及挑戰(zhàn)？城市化進(jìn)程的加速又會(huì)給二三線城市帶來(lái)什么機(jī)遇？
　　為了深度解讀這些話題，日前，深圳特區(qū)報(bào)地產(chǎn)部聯(lián)合中國(guó)知名品牌企業(yè)臺(tái)山市新世界 (論壇 新聞)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在深圳馬哥孛羅好日子酒店，共同舉辦“2010房地產(chǎn)投資策略講座”，深圳大學(xué)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)研究中心主任魏達(dá)志、香港創(chuàng)基（商場(chǎng)策劃）集團(tuán)有限公司董事長(zhǎng)沈永年、深圳市社會(huì)科學(xué)院城市營(yíng)運(yùn)中心主任高海燕應(yīng)邀出席，并發(fā)表專題演講。
　　本論壇旨在探討2010房地產(chǎn)發(fā)展及投資的走勢(shì)等熱點(diǎn)問(wèn)題，為投資者指明未來(lái)投資方向，重點(diǎn)剖析中國(guó)未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)及中國(guó)二、三線城市房地產(chǎn)投資機(jī)遇。
　　從商鋪投資策略到二、三城市機(jī)會(huì)，從珠三角一體化到城市功能區(qū)域格局的轉(zhuǎn)變，論壇現(xiàn)場(chǎng)專家與觀眾的互動(dòng)高潮迭起。
　　機(jī)會(huì)一：二、三線城市發(fā)展
　　有美國(guó)學(xué)者說(shuō)，21世紀(jì)世界上有個(gè)兩大景觀，其中一大景觀是美國(guó)的創(chuàng)新科技，另外一大景觀就是中國(guó)的城市化。
　　深圳大學(xué)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)研究中心主任魏達(dá)志認(rèn)為，在快速城市化背景下將產(chǎn)生兩大效應(yīng)：城市化高的區(qū)域購(gòu)買力外溢；城市化相對(duì)較低的二、三線城市商務(wù)范圍迅速成熟。
　　“城市化水平到了30%是為高速發(fā)展的一個(gè)準(zhǔn)備階段；城市化到了30%－70%之間，就到了起飛的時(shí)間了；發(fā)展勢(shì)頭到了70%以后，會(huì)出現(xiàn)一種新的情況，叫作逆城市化現(xiàn)象。中國(guó)城市尤其是二、三線城市按照這樣的城市化率速度，應(yīng)該是每年有兩千萬(wàn)人進(jìn)入城市。這些人進(jìn)入城市都需要居者有其屋都需要從事各種各樣的商業(yè)和文化活動(dòng)，這正是二、三線城市商業(yè)的發(fā)展機(jī)會(huì)�！蔽哼_(dá)志說(shuō)。
　　香港創(chuàng)基（商場(chǎng)策劃）集團(tuán)有限公司董事長(zhǎng)沈永年以深圳、香港和臺(tái)山三個(gè)典型城市的“巨無(wú)霸”漢堡包價(jià)格進(jìn)行消費(fèi)力成長(zhǎng)分析：“為什么臺(tái)山一個(gè)‘巨無(wú)霸’的價(jià)格比深港兩地的都要貴。這是因?yàn)橘u‘巨無(wú)霸’的一些國(guó)際餐飲業(yè)巨頭，對(duì)當(dāng)?shù)鼐用竦南�費(fèi)能力和城市發(fā)展的潛力和價(jià)值進(jìn)行了一系列嚴(yán)謹(jǐn)?shù)脑u(píng)估，進(jìn)而制定的價(jià)格策略。而從中我們可以得到商業(yè)地產(chǎn)投資策略的一些啟發(fā)�！�
　　“中國(guó)城市化率現(xiàn)在大概是46%－47%。按照經(jīng)濟(jì)規(guī)律這個(gè)起飛的時(shí)段應(yīng)該有30－40年，則現(xiàn)在才起飛了10年，后面還有很長(zhǎng)高速發(fā)展的一個(gè)過(guò)程，我想，這個(gè)時(shí)候應(yīng)該是投資商用物業(yè)比較好的時(shí)段�！蔽哼_(dá)志認(rèn)為這種購(gòu)買力成長(zhǎng)將持續(xù)很長(zhǎng)時(shí)間。
　　作為另一種典型現(xiàn)象——城市化高的區(qū)域購(gòu)買力外溢，被魏達(dá)志定義為逆城市化過(guò)程：“深圳這個(gè)地方城市化已經(jīng)完全，達(dá)到了一個(gè)比較高的成熟階段，加上深圳整個(gè)空間狹小，它就會(huì)出現(xiàn)一種逆城市化的現(xiàn)象：深圳人離開珠三角去各個(gè)地方去買樓、買鋪面�！�
　　事實(shí)上，這種購(gòu)買力外溢現(xiàn)象是基于城際交通的快速發(fā)展。沈永年特別強(qiáng)調(diào)了廣東省的交通基建情況：“隨著《珠三角規(guī)劃綱要》文件的實(shí)施，港珠澳大橋及城市軌道網(wǎng)絡(luò)等重點(diǎn)交通基建項(xiàng)目的快速建設(shè)，未來(lái)10年廣東西部地區(qū)將有巨大的潛在發(fā)展和投資價(jià)值。”
　　機(jī)會(huì)二：樓市結(jié)構(gòu)調(diào)整
　　深圳市社會(huì)科學(xué)院城市營(yíng)運(yùn)中心主任高海燕則表示樓市結(jié)構(gòu)的調(diào)整將是商鋪等商用物業(yè)最大的機(jī)會(huì)。
　　他分析，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化發(fā)展的過(guò)程充滿“玄機(jī)”，其中主要有三點(diǎn)制約性因素：首先就是政策有保有壓。這是基于當(dāng)前整個(gè)市場(chǎng)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)形勢(shì)而言的，如何讓高房?jī)r(jià)能夠得到適當(dāng)?shù)亩糁�，同時(shí)使房地產(chǎn)仍然為GDP的貢獻(xiàn)發(fā)生作用，在這兩者中選尋找一個(gè)平衡點(diǎn)，是這次”有保有壓”調(diào)控政策的精髓所在。
　　其次，執(zhí)行力有強(qiáng)有弱。這些執(zhí)行力帶來(lái)的問(wèn)題是，隨著目前的交易量下降，使得更多的置業(yè)者和投資人相信政府可能會(huì)行動(dòng)，所以保持對(duì)市場(chǎng)的觀望態(tài)度。同時(shí)作為一個(gè)明確的政治任務(wù)，房地產(chǎn)市場(chǎng)是肯定要調(diào)整的，它可能出現(xiàn)一個(gè)結(jié)構(gòu)性變化。
　　第三，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)有長(zhǎng)有短。短在哪里？短就是住宅市場(chǎng)，這是民生市場(chǎng)，不管動(dòng)用什么手段，一線城市的房?jī)r(jià)一定要被遏制，這是一個(gè)政策。一線城市的房地產(chǎn)發(fā)展肯定被遏制，住宅房?jī)r(jià)的部分市場(chǎng)肯定會(huì)被遏制，但這個(gè)中間會(huì)帶來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一些結(jié)構(gòu)性變化。未來(lái)中國(guó)人的房地產(chǎn)投資方式將會(huì)得到調(diào)整，以往中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速上漲所帶來(lái)的高風(fēng)險(xiǎn)的價(jià)差收益，可能被長(zhǎng)期性地投資租金回報(bào)模式所取代。
　　基于上述三點(diǎn)分析，高海燕認(rèn)為樓市投資消費(fèi)的傾向可能在政策帶動(dòng)下偏向商業(yè)地產(chǎn)，但一線城市市場(chǎng)已經(jīng)相對(duì)飽和，造就了二、三線城市投資的巨大機(jī)會(huì)。
　　機(jī)會(huì)三：經(jīng)濟(jì)圈輻射
　　“廣東珠三角地區(qū)最初是香港－廣州兩點(diǎn)式發(fā)展。后來(lái)兩地實(shí)現(xiàn)一種對(duì)接——經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)軸，并帶動(dòng)軸線周邊布局的其它城市。目前這個(gè)布局飽和，進(jìn)而出現(xiàn)一個(gè)圈層的擴(kuò)散，這個(gè)經(jīng)濟(jì)圈層的形成，會(huì)產(chǎn)生一個(gè)幾何基礎(chǔ)的飛躍，以臺(tái)山為典型代表的二、三線城市在此過(guò)程是為一個(gè)大亮點(diǎn)�！蔽哼_(dá)志表示。
　　沈永年更是和盤托出了在這些區(qū)域的投資秘籍：“應(yīng)首選商業(yè)區(qū)內(nèi)的商鋪進(jìn)行投資，這是因?yàn)樯虡I(yè)區(qū)自身具備的吸引力和人氣凝聚力�！�
　　他提醒投資者購(gòu)置商鋪時(shí)，應(yīng)關(guān)注所有商鋪是否由獨(dú)立發(fā)展商及管理公司進(jìn)行統(tǒng)一回收租賃，并預(yù)付商鋪所有者長(zhǎng)期（例如10年）的租金，將所有商鋪對(duì)外招商引資。“一來(lái)投資者可以取得長(zhǎng)期穩(wěn)定的租金收益，二來(lái)可以避免沒有實(shí)際運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)的商鋪開發(fā)商捆綁運(yùn)營(yíng)�！彼�表示。
　　最后，“商鋪投資教父”強(qiáng)調(diào)在國(guó)內(nèi)進(jìn)行商鋪投資，必須要把握兩個(gè)點(diǎn)：
　　首當(dāng)其沖的就是“要親眼看到5個(gè)證件”。這是最有保障的投資策略。
　　第二點(diǎn)就是一定要到實(shí)地考察。國(guó)內(nèi)的許多“看樓團(tuán)”、“看鋪團(tuán)”都可以報(bào)名參加，從中可以與各方投資人士進(jìn)行學(xué)習(xí)交流，并在實(shí)地考察中加深認(rèn)識(shí)。