救救深圳樓市 市場(chǎng)理性成交化解泡沫威脅論！

　　最近，中國(guó)樓市“泡沫論”在全國(guó)業(yè)界中引起了新一番的熱議。之于深圳樓市，筆者認(rèn)為當(dāng)然是有較大泡沫成分存在的，但是“泡沫程度和支撐泡沫的群體力量”各地又不盡相同，因此威脅性、破壞性也大不一樣。
　　大概去年中，萬(wàn)科集團(tuán)董事長(zhǎng)王石先生就說(shuō)過(guò)：房地產(chǎn)泡沫有從一線(xiàn)、二線(xiàn)城市向三、四線(xiàn)城市蔓延的趨勢(shì)。
以此提醒地方政客、自住型與改善型購(gòu)房客、投資客等群體引起注意。
　　近聞，海南三亞泡沫已經(jīng)逼近93年，許多樓盤(pán)價(jià)格翻了幾番，商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)更甚“紅火”，有部分開(kāi)發(fā)商干脆捂盤(pán)惜售，等漲到一個(gè)預(yù)期高點(diǎn)再賣(mài)。海南地產(chǎn)的泡沫是存在的，但要看到是那些投資群體再支撐，這里面有全國(guó)富閑階層和國(guó)外熱錢(qián)的涌入在作祟，但海南有其獨(dú)特的地理屬性和稀缺資源，包擴(kuò)國(guó)際旅游島定位、衛(wèi)星城的建設(shè)都是“利好”，或許溫州購(gòu)房團(tuán)也是沖這個(gè)在今年之初殺入海南樓市的。如果這些買(mǎi)家不是過(guò)分依賴(lài)銀行貸款，據(jù)查，其中約85%以上是一次性購(gòu)房；約95%是島外人士和外籍人士購(gòu)買(mǎi)。加上海南方面停止審批開(kāi)發(fā)用地，更給世界范圍的實(shí)力派投資客們以購(gòu)買(mǎi)恐慌心理。所以海南地產(chǎn)泡沫的威脅性短期內(nèi)不大。帝令其亡，必令其狂！只要不是太瘋狂就行。筆者認(rèn)為只要海南地方政府的管控要加強(qiáng)，風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)降低到最低程度。
　　再回頭看咱們深圳樓市，雖然2009年下半年處于“高�！睜顟B(tài)，但虎年開(kāi)元之始，深圳政府響應(yīng)中央號(hào)召，嚴(yán)厲整治樓市3個(gè)月，目前還在執(zhí)行當(dāng)中。一些投資客開(kāi)始有所收斂了，自住型和改善型購(gòu)房消費(fèi)者可望在下半年迎來(lái)最佳購(gòu)房時(shí)機(jī)。
　　筆者一直認(rèn)為，最近深圳國(guó)土與房產(chǎn)管理局統(tǒng)計(jì)和公布的商品房成交量才是反映出一個(gè)正在回歸理性的、逐漸向健康軌道上發(fā)展的深圳樓市。此前由于營(yíng)業(yè)稅2改5等優(yōu)惠政策大限而帶來(lái)的二手商品房日成交1500套左右是實(shí)乃不正常，是客戶(hù)求實(shí)心理使然�，F(xiàn)在深圳成交數(shù)據(jù)在元月上旬表現(xiàn)低迷之外，基本上日成交量新商品房100余套，均價(jià)在25000至27000元每平米左右，對(duì)中產(chǎn)以下的白領(lǐng)來(lái)說(shuō)還是有些偏高；二手商品房日成交量500套左右，屬于非常正常的范圍。
　　我們說(shuō)適度的泡沫市場(chǎng)是允許的，但超過(guò)了一個(gè)度，樓市會(huì)亂像叢生！現(xiàn)在深圳方面據(jù)說(shuō)是二套房貸7折優(yōu)惠審批不下來(lái)從而引起個(gè)別“退房”現(xiàn)在，這和心理預(yù)期房?jī)r(jià)要跌從而毀約“退房”現(xiàn)象有著本質(zhì)的不同，何況是個(gè)案故不能大驚小怪，以偏概全。在市場(chǎng)多方博弈中，只要沒(méi)有買(mǎi)賣(mài)雙方心理上沒(méi)有嚴(yán)歷“對(duì)峙”格局，市場(chǎng)就會(huì)向穩(wěn)定局面發(fā)展。不過(guò)筆者奉勸那些在商品住宅市場(chǎng)中的實(shí)力派投資客，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是大大存在的，“暴利”時(shí)代不復(fù)存在，“抄底”不會(huì)短期出現(xiàn)，建議投資客轉(zhuǎn)移陣地投資海南旅游度假型物業(yè)，不要在普通商品住宅市場(chǎng)和中產(chǎn)以下的白領(lǐng)和普通雙薪階層“搶房源”了，要知道物業(yè)稅一旦執(zhí)行你們的利潤(rùn)就更加攤薄，假如你手上10幾甚至30幾套房，養(yǎng)房的費(fèi)用就夠你受啦，所以奉勸這些投資客變現(xiàn)、轉(zhuǎn)移吧！國(guó)家今后可能重點(diǎn)抓民生住宅這塊。商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)讓全世界、全國(guó)的實(shí)力派投資客去投資。普通商品住宅市場(chǎng)要規(guī)范起來(lái)，住宅是用來(lái)住的不是一味用來(lái)投資、賺錢(qián)的。為什么大家看到眼前的是全國(guó)商品住宅市場(chǎng)是相當(dāng)繁榮，一方面是市場(chǎng)上資金過(guò)剩的原因；一方面是保守投資客“熱戀”賺錢(qián)短平快的商品住宅市場(chǎng)，而商業(yè)地產(chǎn)（特別是城郊區(qū)的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、新商圈的店鋪還是存在軟肋的）、酒店、工業(yè)、寫(xiě)字樓等不景氣呢？說(shuō)明一個(gè)問(wèn)題就是中國(guó)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)、商業(yè)文化近兩年還沒(méi)有真正實(shí)質(zhì)性被圖騰起來(lái)。需要政府引起重視，大力鼓勵(lì)發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)和工業(yè)科技創(chuàng)新，以刺激相關(guān)就業(yè)和內(nèi)需消費(fèi)。
　　衡量一個(gè)城市房地產(chǎn)是否有泡沫，要看很多市場(chǎng)表現(xiàn)和指標(biāo)，筆者認(rèn)為不是靠一個(gè)房?jī)r(jià)收入比來(lái)衡定的，因?yàn)橛行┲袊?guó)人有灰色收入是不公開(kāi)秘密。拿房地產(chǎn)投資占固定投資的比例和GDP中的占比來(lái)分析是否有泡沫，是比較科學(xué)的。假如當(dāng)你看到市場(chǎng)上大量的開(kāi)發(fā)商在冒進(jìn)拿地、囤地，就說(shuō)明市場(chǎng)泡沫2-3年必然顯現(xiàn)，拿地到上市銷(xiāo)售有個(gè)滯后期，總之，當(dāng)別人瘋狂進(jìn)入市場(chǎng)的時(shí)候你要保持冷靜，當(dāng)別人紛紛退出市場(chǎng)的時(shí)候你可以適當(dāng)考慮介入。這是業(yè)界人士經(jīng)常傳播的富有哲學(xué)思想又建立在供需理論基礎(chǔ)之上的一大經(jīng)營(yíng)理念。
　　目前，深圳樓市有泡沫是事實(shí)，但有沒(méi)有到危險(xiǎn)程度，筆者認(rèn)為暫時(shí)沒(méi)有，雖然有專(zhuān)家說(shuō)深圳新商品房中有45%的空置率，但是筆者認(rèn)為要看這45%的空置率都是哪些消費(fèi)群體在支撐，他們能否支撐銀行的支付能力？如果有就沒(méi)風(fēng)險(xiǎn)！筆者認(rèn)為他們應(yīng)該是有的！因?yàn)槿缤�海南一樣，深圳樓市不是深圳本土人的樓市，是�?duì)外開(kāi)放的一個(gè)市場(chǎng)，自“粵十五條“限外令”取消后，深圳的購(gòu)房客戶(hù)群體變得更豐富、港臺(tái)人士、全國(guó)的投資客、海外華僑、外籍人士都可以介入。也就是一如海南一樣，位于南中國(guó)的深圳同樣是有錢(qián)人們熱衷于投資的一座年輕的國(guó)際化都市。隨著城市港口、地鐵等深港一體化配套、金融中心配套基地等產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)，深圳的吸引力將是十分巨大的。
　　有了如此宏遠(yuǎn)規(guī)劃，深圳城市價(jià)值也在逐步提升！但并不是說(shuō)我們就要主張高房?jī)r(jià)，我們需要的是白領(lǐng)階層通過(guò)在這座城市打拼5至7年就能承擔(dān)的起一套商品住宅的合理心理價(jià)位。深圳方面要讓社會(huì)各階層享受到深圳改革開(kāi)放的成果，對(duì)那些占用社會(huì)稀缺社會(huì)資源者就必須收取更多的稅，以遏止其擴(kuò)張、狂掠社會(huì)財(cái)富的心理。
　　雖然沒(méi)有暫時(shí)泡沫威脅，但是深圳只有管理、規(guī)范好了房地產(chǎn)的三大市場(chǎng)（即土地交易市場(chǎng)、新商品房交易市場(chǎng)、二手商品房交易市場(chǎng)）才有可能把房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)降低到最低程度，使得深圳樓市更健康！