景洪商業(yè)顯現(xiàn)地產(chǎn)新機(jī)遇

2008年，全國的地產(chǎn)市場都面臨著極大挑戰(zhàn)。在競爭激烈的地方，住宅地產(chǎn)的銷售一度出現(xiàn)價(jià)格與銷售量“雙降”的局面。而商業(yè)地產(chǎn)、旅游投資地產(chǎn)等業(yè)態(tài)，也因經(jīng)濟(jì)走勢的不明朗，而面臨著穩(wěn)固信心的問題。

有幸，這樣的情況尚未對景洪市的地產(chǎn)發(fā)展造成明顯影響。憑借著連接?xùn)|盟諸國、氣候宜人、景觀獨(dú)特、交通便捷等多重優(yōu)勢，前來景洪的旅游人口每年超過４００萬人次。而隨著云南旅游業(yè)的二次創(chuàng)業(yè)蓬勃開展，景洪的商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)也得到了省州兩級的大力支持，展現(xiàn)出新一輪富于活力的發(fā)展空間和市場需求。

長期致力于云南各州市商業(yè)地產(chǎn)專項(xiàng)運(yùn)作的昆明和恒房地產(chǎn)信息咨詢有限公司，近年來，一直十分關(guān)注景洪市商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)的發(fā)展，并展開了長期深入的調(diào)研。

據(jù)“和恒”調(diào)研了解，近年來，景洪商業(yè)格局正發(fā)生著巨大變化，商業(yè)業(yè)態(tài)也發(fā)生了質(zhì)的飛躍。那種“大而全”、“小而全”的雜貨鋪式傳統(tǒng)百貨商店，被定位不同、各具特色的專業(yè)店所取代。隨后短短幾年內(nèi)，大超市已達(dá)４家之多，給市民生活帶來極大便利。

商業(yè)業(yè)態(tài)的更新，是商業(yè)水平整體提升的表現(xiàn)，更是市場經(jīng)濟(jì)條件下商家求生存、謀發(fā)展的不斷“生死抉擇”，即經(jīng)營結(jié)構(gòu)調(diào)整的結(jié)果。從這個(gè)意義上看，景洪商業(yè)格局的變遷，便是其從封閉走向開放的過程。

消費(fèi)心理：重傳統(tǒng)　忠品牌

作為云南面向東南亞樞紐城市，景洪的消費(fèi)市場需求處于上升期，以居民為主要的消費(fèi)群體，消費(fèi)方式正經(jīng)歷由傳統(tǒng)方式向追求質(zhì)量和品牌文化的轉(zhuǎn)型。同時(shí)受現(xiàn)實(shí)收入水平的限制，景洪消費(fèi)者的消費(fèi)心態(tài)普遍屬于實(shí)惠型。

以家庭消費(fèi)者為主體的景洪消費(fèi)群體，出于長遠(yuǎn)財(cái)政儲備的需要，對高檔消費(fèi)支出項(xiàng)目是表現(xiàn)得較為謹(jǐn)慎的。因此，對消費(fèi)項(xiàng)目的選擇更要注重考慮內(nèi)在素質(zhì)，主流消費(fèi)市場屬于中檔。

比起花樣翻新的新生商業(yè)形態(tài)，景洪市民更習(xí)慣于以固有消費(fèi)習(xí)慣慢慢體會。這一特點(diǎn)提醒開發(fā)者，在規(guī)劃商業(yè)形態(tài)時(shí)，應(yīng)尊重當(dāng)?shù)叵�費(fèi)習(xí)慣，從居民基礎(chǔ)消費(fèi)需求出發(fā)，從提升項(xiàng)目整體價(jià)值的角度合理配置有關(guān)業(yè)態(tài)，并充分估計(jì)新項(xiàng)目成長期將面臨的短時(shí)困境。

雖然本地商家在自身企業(yè)品牌的培育方面欠缺投入，但消費(fèi)者對心理認(rèn)知品牌的忠誠度還是相當(dāng)高的，這一效果需要企業(yè)多年的口碑積累，因此商家更應(yīng)從長遠(yuǎn)角度出發(fā)把握企業(yè)行為。

由于是州府城市，景洪市中心商業(yè)區(qū)消費(fèi)者來源復(fù)雜，市場輻射范圍很廣，大部分消費(fèi)者并不是來自中心廣場周邊的。城區(qū)周邊甚至是省內(nèi)其他地區(qū)消費(fèi)者的消費(fèi)行為，經(jīng)常在節(jié)假日時(shí)段集中爆發(fā)，因此外地消費(fèi)者的異地購買行為值得重視并加以引導(dǎo)利用。

食品在消費(fèi)者需求中的比例還是相當(dāng)大的。除了生活必需的食品消費(fèi)外，消費(fèi)者有在外就餐的習(xí)慣，而中心廣場周邊適合市民消費(fèi)的多元化餐飲場所還不是太多。

商區(qū)渴望領(lǐng)袖運(yùn)營期待提高

雖然說，景洪當(dāng)?shù)氐钠放粕唐废鄬��?shù)量較少且不集中，尚未出現(xiàn)成型的、有規(guī)模的品牌商場和街區(qū)，但傳統(tǒng)商業(yè)勢力對本地商業(yè)的掌握仍十分牢固。隨著省內(nèi)外零售團(tuán)隊(duì)的到來，景洪商業(yè)版圖的改寫已成大勢所趨。

從傳統(tǒng)商業(yè)中心的角度來看，目前它仍然承擔(dān)著景洪市商業(yè)主要供給者的責(zé)任，優(yōu)勢的地段條件和悠遠(yuǎn)的商業(yè)文化沉淀是吸引市民來此的主要原因，其中心地位無可替代�？墒�，現(xiàn)有的購物環(huán)境與消費(fèi)者新興的需求之間存在矛盾，在傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)的新建商業(yè)面積明顯不足的情況下，對現(xiàn)有物業(yè)進(jìn)行改造和升級的需求顯得尤為迫切，成為了目前這一時(shí)期最為現(xiàn)實(shí)且極有前景的選擇。

從新商區(qū)的角度來說，城市的改造為新興商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展創(chuàng)造了契機(jī)。但與此同時(shí)，規(guī)劃條件與市場發(fā)育程度之間的距離，也將給新區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的未來運(yùn)作帶來變數(shù)。因?yàn)閺耐顿Y風(fēng)險(xiǎn)的角度來看，商圈消費(fèi)力的支撐力是衡量商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是否落地于此的重要依據(jù)，它是一種市場客觀現(xiàn)實(shí)，不會因某個(gè)大型商業(yè)地產(chǎn)的出現(xiàn)而誕生，商業(yè)中心的發(fā)展不僅應(yīng)當(dāng)以城市發(fā)展方向?yàn)橹笇?dǎo)，還要尊重市場現(xiàn)實(shí)，尋找最穩(wěn)妥和務(wù)實(shí)的解決方案。寄希望于單一商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目制造出一個(gè)商圈的想法是極為冒險(xiǎn)的，開發(fā)者必須在如何準(zhǔn)確把握好尺度上多下功夫，慎選適當(dāng)?shù)囊?guī)模和運(yùn)作模式切入，爭取在搶得市場先機(jī)的同時(shí)抓住項(xiàng)目可靠的未來。

就整個(gè)景洪商業(yè)市場布局來看，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的分布狀況日趨合理化，但在新商業(yè)區(qū)還鮮見有領(lǐng)袖氣質(zhì)的商業(yè)物業(yè)，社區(qū)商鋪在較長時(shí)間內(nèi)將成為新區(qū)商業(yè)的主要形態(tài)。造成這種狀況的原因，一方面是由于新商業(yè)區(qū)消費(fèi)市場支撐能力有限導(dǎo)致，另一方面也是由于現(xiàn)有的新區(qū)大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目自身商業(yè)運(yùn)作能力欠缺所致。空洞的商業(yè)內(nèi)容令所謂大型項(xiàng)目徒有其表，圖紙上美妙的招商構(gòu)想，如果離開強(qiáng)有力的招商策劃執(zhí)行力，那就有可能變成畫給投資者的一塊“餅”。

為了促使景洪本地的商業(yè)迅速升級，除了在硬件投入上要抓住機(jī)遇外，在“軟件”管理，尤其是本地大型商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)運(yùn)作的能力上有待提高，“只賣不管”和“有市無商”的不良勢頭應(yīng)當(dāng)盡快扭轉(zhuǎn)。

在專門從事商業(yè)運(yùn)營管理的公司看來，目前景洪市的商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理水平，還有很多有待提升的空間，市場促銷手段也太少。另外，商場對外宣傳和實(shí)際招商經(jīng)營策略不統(tǒng)一，導(dǎo)致少量地理位置較好的商業(yè)物業(yè)，不能實(shí)現(xiàn)較好的招商業(yè)績，甚至不能炒旺本商業(yè)物業(yè)，出現(xiàn)人流密集的地方卻入店率不高的局面，準(zhǔn)消費(fèi)群流失嚴(yán)重。

于是很多經(jīng)營者開始對項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營期望值下降，經(jīng)營貨品不豐滿或改變經(jīng)營方向，導(dǎo)致整個(gè)商業(yè)物業(yè)產(chǎn)品混亂，市場影響力逐步下降。

危機(jī)中同樣醞釀著機(jī)遇，目前大多數(shù)景洪商業(yè)實(shí)行的“管商品”模式，將被現(xiàn)代購物中心式的“雙主體”運(yùn)營模式所取代，即大型商業(yè)機(jī)構(gòu)的主體以物業(yè)管理和整合推廣為主要責(zé)任。而過去由商品經(jīng)營一線人員管理的任務(wù)，將由各承租商家負(fù)責(zé)，有效降低機(jī)構(gòu)運(yùn)行成本，實(shí)現(xiàn)專業(yè)分工。而上述商業(yè)“軟件”系統(tǒng)的全面升級，將帶給先進(jìn)的商業(yè)運(yùn)營管理團(tuán)隊(duì)巨大的機(jī)遇，同時(shí)也帶給景洪商業(yè)全新的活力。耿斌山　唐　薇