政策擠出效應(yīng)助推商業(yè)地產(chǎn) 滬寫(xiě)字樓交易創(chuàng)新高

    今年4月中旬，中央頒布一系列旨在遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的措施，像一擊重拳打向住宅市場(chǎng)。外界普遍猜測(cè)，房地產(chǎn)投資趨勢(shì)極有可能從住宅市場(chǎng)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。

　　根據(jù)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)2010年1-7月數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，SOHO東海廣場(chǎng)寫(xiě)字樓項(xiàng)目成為銷(xiāo)售冠軍，上海商業(yè)辦公成交面積和成交均價(jià)

　　也雙雙創(chuàng)下歷史新高，商業(yè)地產(chǎn)在間接利好下開(kāi)始展露頭角。不過(guò)，有專(zhuān)家表示，政策擠出效應(yīng)下的短期繁榮恐怕過(guò)于脆弱。

　　新政間接催熱商業(yè)地產(chǎn)

　　在上海今年1-7月房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售額排行榜上，SOHO東海廣場(chǎng)以21.97億元獨(dú)占鰲頭，同樣登上銷(xiāo)售排行榜前十位的還有玫瑰購(gòu)物廣場(chǎng)和浦江雙輝大廈兩個(gè)寫(xiě)字樓項(xiàng)目。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年4月出臺(tái)針對(duì)商品住宅的調(diào)控政策后，上海寫(xiě)字樓供應(yīng)量大幅增加，5-7月持續(xù)保持25萬(wàn)㎡體量，同比去年5-7月上漲63.35%。而在政策出臺(tái)前的今年1-3月，三個(gè)月供應(yīng)總量?jī)H為26.6萬(wàn)㎡。

　　“國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)很有前景，只是一直被低估。 ”雅仕鉑(亞洲)總裁、前世邦魏理仕商業(yè)服務(wù)部董事楊詠詩(shī)女士表示，特別是北京和上海，地理位置的重要性決定了商業(yè)地產(chǎn)在這兩個(gè)城市會(huì)大有作為。

　　根據(jù)仲量聯(lián)行7、8月房地產(chǎn)市場(chǎng)觀(guān)察報(bào)告，外資流入商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的跨境交易受到歡迎，在上海和北京，香港上市的恒生銀行和北京華融投資公司分別完成了一宗收購(gòu)交易。

　　本土房企也欲在這一領(lǐng)域大展拳腳。國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)巨頭SOHO中國(guó)8月13日以15.6172億元摘牌上海虹橋交通樞紐旁商辦地塊“臨空15號(hào)地塊”。董事長(zhǎng)潘石屹表示，虹橋交通樞紐吞吐量巨大，非常有發(fā)展前景。并且從投資環(huán)境來(lái)看，政府對(duì)商辦用地沒(méi)有住宅用地那么多限制。預(yù)計(jì)該地塊將建成總建筑面積達(dá)25萬(wàn)平方米的項(xiàng)目。

　　此外，地產(chǎn)“四大龍頭”萬(wàn)科、保利、金地、招商地產(chǎn)發(fā)布中報(bào)時(shí)稱(chēng)“回歸理性”，其中萬(wàn)科、保利明確了發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的意圖。保利稱(chēng)，將穩(wěn)步加大商業(yè)地產(chǎn)投資。萬(wàn)科則在專(zhuān)注住宅市場(chǎng)18年后，重新轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，不過(guò)預(yù)計(jì)近期商業(yè)地產(chǎn)份額不超過(guò)10%。

短期繁榮難料發(fā)展遠(yuǎn)景

　　然而，相比供應(yīng)量的持續(xù)上升，1-7月寫(xiě)字樓項(xiàng)目成交量雖然創(chuàng)下新高，但卻沒(méi)有維持持續(xù)上升的良好勢(shì)頭。在4月達(dá)到18.65萬(wàn)㎡的高位后，5-7月成交量“腰斬”，平均不過(guò)9萬(wàn)㎡，甚至不及今年1-3月平均成交量。

　　另?yè)?jù)上海市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，今年1-7月，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資較為平穩(wěn)，住宅投資在調(diào)控中經(jīng)歷了大起大落。但總體來(lái)看，住宅投資無(wú)論份額和漲幅依然都超過(guò)商業(yè)地產(chǎn)。

　　楊詠詩(shī)告訴記者，商業(yè)地產(chǎn)有其特殊性，一大特點(diǎn)就是回報(bào)見(jiàn)效慢，屬“長(zhǎng)線(xiàn)慢熱”型。它不像住宅市場(chǎng)投資那樣“立竿見(jiàn)影”，所以懂的人很少，一直是“小眾”，在如今略顯急功近利的投資環(huán)境中并非 “香餑餑”。商業(yè)地產(chǎn)的門(mén)檻也較住宅地產(chǎn)高，銀行只能提供最多五成的貸款，且最長(zhǎng)不能超過(guò)10年。

　　另外，商業(yè)地產(chǎn)比較復(fù)雜，不僅僅是地產(chǎn)的問(wèn)題，還涉及到整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈，其定位和規(guī)劃頗有難度，還需注重招商和運(yùn)營(yíng)的管理。一個(gè)環(huán)節(jié)做不好，就可能導(dǎo)致比住宅更高的空置率，可以說(shuō)是高投入、高風(fēng)險(xiǎn)。許多住宅開(kāi)發(fā)商和投資者嘗試轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)時(shí)會(huì)遇到這些困惑。

　　復(fù)旦大學(xué)管理學(xué)院副教授、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)者陳杰表示，商業(yè)地產(chǎn)成交量通�？梢苑从痴鎸�(shí)經(jīng)濟(jì)需求，“囤房”的情況在這里不太存在，普通的投資者和炒房團(tuán)很少會(huì)選擇這樣的長(zhǎng)線(xiàn)投資。他還認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)受?chē)?guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境和外資影響很大，現(xiàn)在這個(gè)時(shí)間段比較特殊，單純依賴(lài)政策的繁榮恐怕過(guò)于脆弱。