中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的未來(lái)：任重而道遠(yuǎn)

謝成龍/文

前言：

近幾年，國(guó)內(nèi)的GDP一直保持著高速增長(zhǎng)，2007年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增幅達(dá)到11.4%，同時(shí)全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格也比上年上漲了7.6%，都達(dá)到了一個(gè)高峰。經(jīng)濟(jì)的兩位數(shù)增長(zhǎng)離不開(kāi)各行業(yè)的貢獻(xiàn)，如果要論功行賞，房地產(chǎn)業(yè)可謂立下首功，在很多地方政府收入中，房地產(chǎn)業(yè)占據(jù)著30%以上份額，有的甚至超過(guò)了60%，這其中，除了住宅地產(chǎn)高速發(fā)展所帶來(lái)的貢獻(xiàn)外，商業(yè)地產(chǎn)貢獻(xiàn)同樣是巨大的。

商業(yè)地產(chǎn)面臨“消化不良”

商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)相比，雖然在國(guó)內(nèi)受關(guān)注程度要低很多，但這并沒(méi)有阻礙商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)熱情，尤其是近兩年，國(guó)內(nèi)大多數(shù)城市商業(yè)地產(chǎn)都呈現(xiàn)非理性發(fā)展?fàn)顟B(tài)。以北京和上海為例，由于受奧運(yùn)利好影響，北京去年就出現(xiàn)了商業(yè)項(xiàng)目的集中放量，導(dǎo)致很多項(xiàng)目在實(shí)際操作過(guò)程中面臨著招商難、推遲開(kāi)業(yè)、甚至無(wú)法開(kāi)業(yè)的尷尬，由于嚴(yán)重提前透支開(kāi)發(fā)，北京商業(yè)地產(chǎn)在奧運(yùn)后更是面臨著“消化不良”現(xiàn)象。上海的情況同樣不容樂(lè)觀，在前不久結(jié)束的2008上海商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展論壇上最新數(shù)據(jù)顯示，按照戶(hù)籍人口計(jì)算，目前上海的人均商業(yè)面積超過(guò)3平方米，按照常住人口計(jì)算，也達(dá)到人均2.5平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了發(fā)達(dá)國(guó)家購(gòu)物的人均占有商業(yè)面積1.2平方米的標(biāo)準(zhǔn)。

“心態(tài)”導(dǎo)致項(xiàng)目失敗

雖然商業(yè)地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)很大，市場(chǎng)上的新項(xiàng)目也不斷涌現(xiàn)，與此同時(shí)失敗項(xiàng)目也是屢見(jiàn)不鮮，商業(yè)地產(chǎn)的成敗包含了眾多因素，包括行業(yè)背景、區(qū)位環(huán)境、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手等等因素，每一個(gè)環(huán)節(jié)在操作中都要求科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)，缺一不可。就目前市場(chǎng)上眾多失敗商業(yè)項(xiàng)目來(lái)看，選址不當(dāng)、定位不準(zhǔn)、業(yè)態(tài)配比不合理都可能是失敗的原因，體量太大、租金不合理也可能使商業(yè)項(xiàng)目走向失敗，招商不利、運(yùn)營(yíng)出現(xiàn)問(wèn)題同樣會(huì)導(dǎo)致失敗�？v觀市場(chǎng)上失敗的商業(yè)項(xiàng)目里，不管是哪個(gè)環(huán)節(jié)出了問(wèn)題，都和“開(kāi)發(fā)商的心態(tài)”有一定關(guān)系，不少開(kāi)發(fā)商都在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中都存在 “盲目開(kāi)發(fā)”、“急功近利”的現(xiàn)象，都想一口吃個(gè)大胖子。但商業(yè)地產(chǎn)如果沒(méi)有長(zhǎng)線贏利心態(tài)和正視風(fēng)險(xiǎn)的心態(tài)，所操作商業(yè)項(xiàng)目必將走向失敗。

正確對(duì)待商業(yè)地產(chǎn)“五大環(huán)節(jié)”

在商業(yè)地產(chǎn)操作過(guò)程中，很多人會(huì)問(wèn)這樣一個(gè)問(wèn)題：“商業(yè)地產(chǎn)在操作中哪個(gè)環(huán)節(jié)最重要？”。我會(huì)告訴他：“商業(yè)地產(chǎn)從選址到定位，從定位到招商，從招商到運(yùn)營(yíng)，中間還涉及到建筑設(shè)計(jì)、品牌宣傳等等，可謂環(huán)節(jié)眾多、環(huán)環(huán)相扣，每個(gè)環(huán)節(jié)都發(fā)揮著自己應(yīng)有的作用，都是重中之重，如果非要說(shuō)哪個(gè)最重要，那你目前所操作環(huán)節(jié)就是最重要的，當(dāng)這一環(huán)節(jié)順利完成后，下一環(huán)節(jié)就成為最重要的”。

的確，商業(yè)地產(chǎn)在打造過(guò)程中，任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題都有可能前功盡棄，最終導(dǎo)致項(xiàng)目失敗，嚴(yán)謹(jǐn)、正確對(duì)待商業(yè)地產(chǎn)的每一個(gè)環(huán)節(jié)，以良好的心態(tài)來(lái)對(duì)待每個(gè)環(huán)節(jié)是每個(gè)商業(yè)地產(chǎn)操作者都應(yīng)具備的，商業(yè)地產(chǎn)各個(gè)環(huán)節(jié)中，當(dāng)開(kāi)發(fā)商的專(zhuān)業(yè)和資金達(dá)到要求時(shí)，心態(tài)將很大程度上決定項(xiàng)目成敗，從選址到定位，從定位到招商，從招商到運(yùn)營(yíng)，只要開(kāi)發(fā)商有一個(gè)良好的心態(tài)去操作，商業(yè)項(xiàng)目就會(huì)離成功更近一步。

從市場(chǎng)的層面來(lái)看，一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目主要涉及選址、定位、招商、銷(xiāo)售、運(yùn)營(yíng)五大環(huán)節(jié)，以下是當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)各環(huán)節(jié)存在的主要問(wèn)題，以及每個(gè)環(huán)節(jié)的核心，希望開(kāi)發(fā)商不要重蹈覆轍，以正確的方法和態(tài)度對(duì)待商業(yè)地產(chǎn)每個(gè)環(huán)節(jié)。

商業(yè)地產(chǎn)選址：萬(wàn)里長(zhǎng)征第一步

選址，雖然大家都知道其重要性，平時(shí)聽(tīng)的也很多，但這個(gè)環(huán)節(jié)往往是開(kāi)發(fā)商最容易忽視或者出現(xiàn)問(wèn)題的環(huán)節(jié)，目前商業(yè)地產(chǎn)選址主要存在以下兩個(gè)問(wèn)題：

1、根本不重視項(xiàng)目的選址。很多的開(kāi)發(fā)商只在拍地之前稍加考察，便加入了狂熱拍地大軍中，等土地到自己手中之后，才去進(jìn)行市場(chǎng)研究。在今年上海就曾出現(xiàn)過(guò)這樣的例子，由于在拍地之前沒(méi)有對(duì)該地塊做過(guò)研究，結(jié)果后來(lái)經(jīng)過(guò)對(duì)項(xiàng)目所處位置、周邊競(jìng)爭(zhēng)等研究后發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目收回成本變得遙遙無(wú)期。

2、項(xiàng)目選址過(guò)程中的崇洋媚外。華南摩爾就是最為典型的例子，當(dāng)年該項(xiàng)目在選址時(shí)參照了歐美摩爾選址的兩個(gè)主要數(shù)據(jù)，一個(gè)是人均GDP，另一個(gè)是人均汽車(chē)擁有量，完全沒(méi)有去研究當(dāng)?shù)叵�費(fèi)者的喜好、習(xí)慣等等，結(jié)果造成后來(lái)運(yùn)營(yíng)困難。

代表案例：華南摩爾

華南MALL被稱(chēng)為“全球最大MALL”，項(xiàng)目位于廣東東莞郊區(qū)萬(wàn)江，商業(yè)面積40萬(wàn)平方米，總投資25億元。號(hào)稱(chēng)是中國(guó)首個(gè)集購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂(lè)、旅游、文化、運(yùn)動(dòng)七大特色主題區(qū)的超大型主題式購(gòu)物公園。

就是這么一個(gè)看似“偉大”的項(xiàng)目，除了開(kāi)業(yè)初期熱鬧了一陣子后，大部分時(shí)間是門(mén)庭冷落，經(jīng)營(yíng)慘淡。

在華南MALL立項(xiàng)的時(shí)候，該項(xiàng)目曾宣稱(chēng)經(jīng)過(guò)12組專(zhuān)家學(xué)者規(guī)劃調(diào)研，考察足跡遍布29個(gè)歐美及東南亞國(guó)家，借鑒15個(gè)世界上成功MALL的設(shè)計(jì)理念，歷時(shí)3年考證與思辨，反復(fù)8次選址論證之后，最后一錘定音，選址在東莞萬(wàn)江區(qū)。

華南MALL可以說(shuō)是國(guó)內(nèi)大型商業(yè)項(xiàng)目選址失敗的典型案例，他的失敗不是出現(xiàn)在不重視選址，而是典型的崇洋媚外，由于國(guó)內(nèi)消費(fèi)者的消費(fèi)行為、習(xí)慣等等都和西方有很大的區(qū)別。所以，商業(yè)地產(chǎn)選址一定要充分研究當(dāng)?shù)叵�費(fèi)者，不能按照西方的模式操作，要做“具有中國(guó)特色的商業(yè)地產(chǎn)”。

商業(yè)地產(chǎn)選址就好比衣服系扣子，要是第一個(gè)系錯(cuò)了，那么接下來(lái)的幾個(gè)一定會(huì)系錯(cuò)，所以，選址是項(xiàng)目走向成功的第一步，且勿盲目投資。

商業(yè)地產(chǎn)的選址主要考慮因素有：城市規(guī)劃方向、客流規(guī)律、交通狀況、商業(yè)環(huán)境、地形特點(diǎn)等。

商業(yè)地產(chǎn)定位：適合才是最好的

在商業(yè)項(xiàng)目的操作中，很多人都在講定位，但很多項(xiàng)目卻把定位當(dāng)炒作概念之用，開(kāi)發(fā)商目只是為了項(xiàng)目能夠盡快賣(mài)掉，賺了錢(qián)一走了之，根本不考慮該定位是否符合實(shí)際。目前國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)在定位上主要問(wèn)題表現(xiàn)為：

1、不符合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況。商業(yè)地產(chǎn)之所以操作難度大，很重要的一個(gè)原因就是其不可復(fù)制性，不能以北京的模式在上海做，也不能以上海模式在杭州做。無(wú)論你在其他城市的商業(yè)項(xiàng)目有多成功，但到了一個(gè)新城市、新區(qū)域，你必須要研究當(dāng)?shù)爻鞘邪l(fā)展方向，研究當(dāng)?shù)叵�費(fèi)者生活方式、消費(fèi)水平、消費(fèi)習(xí)慣、興趣愛(ài)好等等。

2、急功近利導(dǎo)致定位搖擺不定。商業(yè)地產(chǎn)定位首先要遵循商業(yè)發(fā)展規(guī)律，零售業(yè)從原來(lái)百貨店到現(xiàn)在的摩爾，其間商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展是和經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)的，很多開(kāi)發(fā)商就是為了一味追求項(xiàng)目所謂的 “高檔”而最終導(dǎo)致失敗。另外還有一些開(kāi)發(fā)商對(duì)定位搖擺不定，“定位”永遠(yuǎn)是在空中晃動(dòng)著。

案例：正大廣場(chǎng)

正大廣場(chǎng)是泰國(guó)正大集團(tuán)投資約５億美元打造的大型購(gòu)物中心。單從位置上來(lái)看，絕對(duì)是黃金地段，處于號(hào)稱(chēng)東方華爾街的陸家嘴，當(dāng)初和新天地、恒隆廣場(chǎng)成為業(yè)內(nèi)最受關(guān)注的三大高檔商業(yè)項(xiàng)目。

項(xiàng)目最初的定位是上海的頂級(jí)品牌消費(fèi)場(chǎng)所，但自從2002年開(kāi)業(yè)以來(lái)，頻繁換帥，運(yùn)作思路不斷在變化，但過(guò)于高端的定位注定經(jīng)營(yíng)狀況不會(huì)令人滿意。

　  后來(lái)進(jìn)過(guò)不斷的調(diào)整，重新定位“家庭娛樂(lè)消費(fèi)中心”，對(duì)業(yè)態(tài)比例也作了相應(yīng)的調(diào)整，再加上周邊區(qū)域的逐漸成熟，目前正大廣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)才逐步穩(wěn)定。

    當(dāng)然，正大廣場(chǎng)定位失敗和當(dāng)時(shí)的客觀現(xiàn)狀有一定關(guān)系，由于當(dāng)時(shí)有恒隆廣場(chǎng)的存在，相比而言，高端品牌更傾向進(jìn)駐恒隆廣場(chǎng)；另外，當(dāng)時(shí)的消費(fèi)者對(duì)過(guò)江消費(fèi)從心里還比較排斥；再加上陸家嘴屬于CBD，寫(xiě)字樓眾多，但住宅卻很少，消費(fèi)者大部分是朝九晚五型，無(wú)法保證穩(wěn)定的人流。

以上是就正大廣場(chǎng)定位失敗的思考，如果單從開(kāi)發(fā)商投資的角度出發(fā)，收益還是非�？捎^，由于陸家嘴獨(dú)特的位置，物業(yè)本身早已升值很多。

商業(yè)地產(chǎn)定位不是讓你做“高檔”還是“低檔”，是讓你找到最“適合”，商業(yè)地產(chǎn)定位要以市場(chǎng)為導(dǎo)向，以消費(fèi)者為核心，簡(jiǎn)單地說(shuō)，就是消費(fèi)者需要什么，你就應(yīng)該定位什么。

商業(yè)地產(chǎn)定位主要涵蓋：業(yè)態(tài)定位、客戶(hù)定位、功能定位、業(yè)態(tài)組合定位、業(yè)種組合定位、規(guī)模定位、經(jīng)營(yíng)方式定位、形象定位、價(jià)格定位、檔次定位等。

商業(yè)地產(chǎn)招商：保證商家的利益

很多人認(rèn)為招商就是溝通和談判。其實(shí)，招商環(huán)節(jié)除了要對(duì)定位嚴(yán)格執(zhí)行外，還要為后期的運(yùn)營(yíng)而做好細(xì)節(jié)，在招商過(guò)程中，有必要對(duì)每一個(gè)商戶(hù)進(jìn)行評(píng)價(jià)分析，對(duì)其經(jīng)營(yíng)前景做出合理的預(yù)測(cè)，以便確定其是否符合項(xiàng)目的整體經(jīng)營(yíng)方向和定位。目前市場(chǎng)上商業(yè)項(xiàng)目招商主要存在以下兩個(gè)問(wèn)題：

1、經(jīng)受不住短期誘惑。很多項(xiàng)目定位在招商過(guò)程中不能得到很好地執(zhí)行，這又是一個(gè)心態(tài)問(wèn)題，在實(shí)際招商過(guò)程中，經(jīng)常會(huì)碰到這樣的問(wèn)題，如果按照嚴(yán)格定位所規(guī)定的業(yè)態(tài)來(lái)招，招商的難度不但要大，而且周期也比較長(zhǎng)，所以經(jīng)常會(huì)招進(jìn)一些不符合定位的商家。很多開(kāi)發(fā)商就想能夠盡快開(kāi)業(yè)，盡快把商鋪填滿，這樣最終就導(dǎo)致貪圖短期利益而無(wú)法保證商家的最優(yōu)化。

2、過(guò)度的相信主力店。在很多項(xiàng)目的招商過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商過(guò)于迷信國(guó)際主力店，認(rèn)為只要引進(jìn)一家知名主力店，項(xiàng)目就不愁發(fā)展了，但同時(shí)缺乏對(duì)國(guó)際主力店的深入研究。對(duì)于一些中型商業(yè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，依托主力店的做法并不可取，一方面主力店招商費(fèi)用高、難度大，另一方面如果主力店出了問(wèn)題，就意味著整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的失敗，目前很多商業(yè)項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)始淡化主力店，而采取有幾家次主力店共同承擔(dān)主力店的作用。

代表案例說(shuō)明：雖然表面看起來(lái)招商的技術(shù)含量不高，但在實(shí)際操作過(guò)程中往往會(huì)出現(xiàn)很多問(wèn)題。曾經(jīng)就有這樣一個(gè)項(xiàng)目，由于招商過(guò)程中工作人員收取某些商家的好處費(fèi)，導(dǎo)致最終的招商沒(méi)能按照定位的要求進(jìn)行，造成后來(lái)很多商戶(hù)之間惡性競(jìng)爭(zhēng)，最終項(xiàng)目也出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)不善的問(wèn)題；另外，國(guó)內(nèi)某知名開(kāi)發(fā)商曾經(jīng)所操作的項(xiàng)目招商中由于過(guò)分依賴(lài)主力店，過(guò)于看重主力店、輕散戶(hù)，因而在招商過(guò)程中滿足了主力店的很多條件，對(duì)于其他商戶(hù)卻沒(méi)有重視，最后導(dǎo)致其他商戶(hù)沒(méi)有得到大樹(shù)底下好乘涼的結(jié)果，而是長(zhǎng)時(shí)間的門(mén)可羅雀。

所以，招商過(guò)程需要牢記，一定要嚴(yán)格按照定位的要求招商，一定要耐得住寂寞，不受短期的誘惑，更不可為了某個(gè)品牌或者眼前的利益而改變整個(gè)招商策略。

商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售：融資渠道新模式

在商業(yè)地產(chǎn)眾多環(huán)節(jié)中，商鋪銷(xiāo)售是目前爭(zhēng)議最多的。按理說(shuō)，一個(gè)成功項(xiàng)目就應(yīng)該只租不售，自持經(jīng)營(yíng)。但在實(shí)際操作過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商大都面臨資金短缺問(wèn)題，所以賣(mài)商鋪也存在著“遠(yuǎn)大的理想受制于一日三餐窘迫”的無(wú)奈。但是以下兩點(diǎn)銷(xiāo)售方式還是不可取：

1、所有商鋪一賣(mài)了之。因?yàn)轫?xiàng)目主要資金來(lái)源就是貸款，所以很多項(xiàng)目貸款之后就迅速將商鋪賣(mài)出去，從中套到資金，以?xún)斶�銀行貸款并獲得利潤(rùn)。如果一個(gè)商業(yè)中心全部拆散賣(mài)掉，那基本就注定項(xiàng)目會(huì)走向失敗，所以，盡管資金緊張、融資困難，但對(duì)商鋪一賣(mài)了之的做法絕對(duì)不可取。

2、不給投資者留利潤(rùn)空間。在商鋪銷(xiāo)售的過(guò)程中，要給投資者留有一定的利潤(rùn)空間，不能“殺豬式”賣(mài)商鋪，同時(shí)也要做好今后回購(gòu)的準(zhǔn)備，和投資者簽訂相應(yīng)的合同等。

代表案例：SOHO尚都

國(guó)內(nèi)很多商業(yè)項(xiàng)目都有商鋪散售現(xiàn)象，尤其以SOHO中國(guó)旗下項(xiàng)目為代表，從1998年SOHO現(xiàn)代城到2008年三里屯SOHO，潘石屹一直扛著散手大旗，而且還屢試不爽。苓創(chuàng)商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理馮新曾以殺豬和養(yǎng)魚(yú)分別比喻商業(yè)地產(chǎn)的散售與物業(yè)持有兩種模式，潘石屹就是他所說(shuō)殺豬派的代表人物。

從SOHO系列銷(xiāo)售的經(jīng)營(yíng)我們可以看出，SOHO現(xiàn)代城這樣沿街式、開(kāi)放式的商鋪相對(duì)能夠自己形成穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)，但同樣的散售，SOHO尚都就在經(jīng)營(yíng)上出現(xiàn)了很多問(wèn)題，從商戶(hù)進(jìn)駐開(kāi)始，就陸續(xù)有很多問(wèn)題出現(xiàn)，關(guān)門(mén)撤店、拒交房租都屢見(jiàn)不鮮，雖然SOHO中國(guó)后來(lái)投入費(fèi)用作推廣，但效果并不是非常明顯。

SOHO尚都的問(wèn)題主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面，第一是商場(chǎng)沒(méi)有人氣，商戶(hù)無(wú)法正常經(jīng)營(yíng)問(wèn)題；第二是商戶(hù)無(wú)力支付租金，業(yè)主的回報(bào)無(wú)法得到保障。

所以對(duì)于一些集中式商業(yè)項(xiàng)目，全部出售對(duì)項(xiàng)目的長(zhǎng)期發(fā)展將非常不利。

銷(xiāo)售商鋪弊端雖然很大,但是面對(duì)資金緊張的現(xiàn)實(shí)情況，也可以做一個(gè)權(quán)宜之計(jì)，那就是出售一小部分商鋪解除資金壓力，待項(xiàng)目運(yùn)作良好后再進(jìn)行回購(gòu)商鋪。 

以杭州西城廣場(chǎng)為例，該項(xiàng)目在前期就采取了銷(xiāo)售小部分商鋪的策略，待項(xiàng)目運(yùn)作資金緩和以后，再進(jìn)行回購(gòu)，最終形成自持經(jīng)營(yíng)，雖然代價(jià)比較大，但面對(duì)很多項(xiàng)目都有資金壓力的現(xiàn)狀，這不失為一種新的運(yùn)作模式。

商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)：要爭(zhēng)取做到多贏

完成選址、定位、招商，對(duì)于一商業(yè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，只能說(shuō)成功了一半，衡量項(xiàng)目是否真正成功，關(guān)鍵還要看后期運(yùn)營(yíng)能力，目前很多開(kāi)發(fā)商對(duì)運(yùn)營(yíng)的理解還非常淺薄，目前商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)主要存在兩個(gè)問(wèn)題：

1、運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的短視行為。很多開(kāi)發(fā)商在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中只是出于應(yīng)付，隨便成立一個(gè)管理部門(mén)，工作也就是清潔衛(wèi)生、保衛(wèi)、收費(fèi)，對(duì)項(xiàng)目的品牌宣傳、商家的銷(xiāo)售等都漠不關(guān)心。

2、缺乏項(xiàng)目應(yīng)有的培育意識(shí)。很多項(xiàng)目在剛開(kāi)始就定很高的租金，把所有的壓力都轉(zhuǎn)嫁到商家身上，完全不給項(xiàng)目培育期和成長(zhǎng)期。商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)應(yīng)該是一個(gè)農(nóng)夫播種的過(guò)程，要耐心的經(jīng)營(yíng)，欲速則不達(dá)。

案例說(shuō)明：實(shí)事求是說(shuō)，目前國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商在運(yùn)營(yíng)上還沒(méi)有非常成功的，這也和商業(yè)地產(chǎn)在國(guó)內(nèi)發(fā)展時(shí)間較短、運(yùn)營(yíng)人才短缺有關(guān)。所以，就國(guó)內(nèi)目前的商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀來(lái)看，我并贊同由開(kāi)發(fā)商來(lái)對(duì)商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)，主要基于兩點(diǎn)考慮，第一，目前國(guó)內(nèi)大部分商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是從做住宅轉(zhuǎn)型過(guò)來(lái)的，在商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)上并沒(méi)有實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，往往在后期的運(yùn)營(yíng)過(guò)程中只是出于應(yīng)付，對(duì)運(yùn)營(yíng)的理解只是停留在清潔衛(wèi)生、保衛(wèi)這些簡(jiǎn)單工作。第二，俗話說(shuō)，讓專(zhuān)業(yè)的人做專(zhuān)業(yè)的事，開(kāi)發(fā)商的專(zhuān)長(zhǎng)建造項(xiàng)目，并沒(méi)有運(yùn)營(yíng)的人才，但商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)要求非常高，如果沒(méi)有多年的招商和運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，肯定無(wú)法做好運(yùn)營(yíng)工作。

目前國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)先者萬(wàn)達(dá)集團(tuán)，雖然在很多城市都有成功的商業(yè)項(xiàng)目，但在自身運(yùn)營(yíng)這個(gè)問(wèn)題上還沒(méi)有完全得到解決，可想而知，對(duì)于其他的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)自己運(yùn)營(yíng)在目前階段并不適合。

所以，我建議開(kāi)發(fā)商把運(yùn)營(yíng)交給專(zhuān)業(yè)的服務(wù)機(jī)構(gòu)來(lái)做，或者雙方共同來(lái)承擔(dān)運(yùn)營(yíng)。

商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)要考慮到政府、消費(fèi)者、投資者、管理者及經(jīng)營(yíng)者共同的利益，后期運(yùn)營(yíng)將是考驗(yàn)項(xiàng)目生命力的關(guān)鍵。

通常所說(shuō)的統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)主要包含：統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營(yíng)銷(xiāo)、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督和統(tǒng)一物管。

中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)，任重而道遠(yuǎn)

中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在經(jīng)歷一場(chǎng)洗禮，住宅地產(chǎn)已經(jīng)從過(guò)去狂熱逐步轉(zhuǎn)為理性，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商已經(jīng)將開(kāi)發(fā)目光投向了商業(yè)地產(chǎn)。但是，商業(yè)地產(chǎn)擁有“高投入、高回報(bào)、高風(fēng)險(xiǎn)和高難度”四大特征，不論是開(kāi)發(fā)商還是投資者，都應(yīng)該對(duì)目前商業(yè)地產(chǎn)有清醒的認(rèn)識(shí)。

商業(yè)地產(chǎn)在未來(lái)發(fā)展中，作為政府應(yīng)該做到合理的進(jìn)行城市規(guī)劃，控制不必要的商業(yè)項(xiàng)目建設(shè)，做為開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，應(yīng)該理性開(kāi)發(fā)，在準(zhǔn)備進(jìn)行開(kāi)發(fā)之前，需要進(jìn)行嚴(yán)格的選址，以及從定位、招商、運(yùn)營(yíng)等整個(gè)流程都需要商業(yè)專(zhuān)業(yè)人才和專(zhuān)業(yè)公司的介入，萬(wàn)不能像開(kāi)發(fā)住宅項(xiàng)目一樣運(yùn)作商業(yè)項(xiàng)目，作為個(gè)人投資者來(lái)說(shuō)，不能盲目的追從“一鋪養(yǎng)三代”的想法，應(yīng)該進(jìn)行反復(fù)比較，選擇品牌性和更具投資潛力的商業(yè)物業(yè)。

商業(yè)地產(chǎn)在國(guó)內(nèi)雖然表面上紅紅火火，熱鬧非凡，其實(shí)，中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)之路才剛剛開(kāi)始，所有商業(yè)地產(chǎn)人都肩負(fù)著很大重任。中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的未來(lái)，任重而道遠(yuǎn)。