專業(yè)市場(chǎng)策劃：專業(yè)市場(chǎng)“井噴”式開發(fā) 躍身商業(yè)地產(chǎn)主流

“專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)策劃咨詢招商銷售”實(shí)戰(zhàn)實(shí)例系列：

    2009年，專業(yè)市場(chǎng)迎來“井噴”式開始，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在成都市區(qū)版圖上，今年同時(shí)開建了不低于三十家專業(yè)市場(chǎng)，集中分布于三環(huán)外繞城高速周圍。自《成都市商品市場(chǎng)布局規(guī)劃（2009-2020）》出臺(tái)，眾多新興專業(yè)市場(chǎng)如雨后春筍在2010年集體亮相，主要涵蓋了汽車汽配、家居建材、五金機(jī)電、專業(yè)工程機(jī)械、家紡服裝、印刷物資等行業(yè)，并且各個(gè)專業(yè)市場(chǎng)都是動(dòng)輒幾百上千畝、投資過百億、建設(shè)周期5-10年。

　　6月初，成都商報(bào)記者兵分四路到新都、雙流、青白江、龍泉驛現(xiàn)場(chǎng)探訪專業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀。據(jù)此次探訪的不完全統(tǒng)計(jì)，目前四區(qū)域已建及在建專業(yè)市場(chǎng)達(dá)到了36個(gè)之多，總占地面積4多萬畝。

　　青白江

　　　　分兩大片區(qū)集中開發(fā)，后期還有大量待建市場(chǎng)

　　“青白江的專業(yè)市場(chǎng)開發(fā)熱潮，大概是從2009年開始的�！奔扬w國(guó)際建材家居市場(chǎng)常務(wù)副總張浩介紹，從2009年開始各大開發(fā)企業(yè)就在青白江大面積拿地。順著大件路往北進(jìn)入青白江，周邊都是在建、在售、在招商中的專業(yè)市場(chǎng)。僅僅是佳飛國(guó)際建材家居市場(chǎng)的附近，就匯聚了華川銀地、旗艦物流、俊祥物流等多個(gè)專業(yè)市場(chǎng)，這些市場(chǎng)大部分都是在建市場(chǎng)，施工進(jìn)度也大致相同。據(jù)成都商報(bào)記者現(xiàn)場(chǎng)目測(cè)，圍繞佳飛國(guó)際建材家居市場(chǎng)周圍的專業(yè)市場(chǎng)面積達(dá)到了5000畝左右。

　　順著成金青快速通道進(jìn)入青白江，就進(jìn)入了青白江專業(yè)市場(chǎng)另一集中地，首先是大港陶瓷建材市場(chǎng)，接下來就是西部鋼材市場(chǎng)、邦邦建材市場(chǎng)、青龍國(guó)際建材市場(chǎng)等等。據(jù)記者現(xiàn)場(chǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，大概有10多家開發(fā)商匯集于此，整體開發(fā)面積超過了10000畝。

　　成都商報(bào)記者看到，這兩大片區(qū)的專業(yè)市場(chǎng)基本都是在建的市場(chǎng)，已經(jīng)正式運(yùn)營(yíng)的市場(chǎng)最多只占到了不到20%。這些扎堆的市場(chǎng)在經(jīng)營(yíng)產(chǎn)業(yè)上有很大的重合，特別是家居建材產(chǎn)業(yè)，幾乎每個(gè)市場(chǎng)都有。除了這些看得到的市場(chǎng)外，還有大量正在整理的土地�！斑@些正在整理的土地，大部分都是專業(yè)市場(chǎng)用地�！币晃徊辉竿嘎缎彰�的專業(yè)市場(chǎng)策劃表示，雖然知道用途是作為專業(yè)市場(chǎng)，但具體是哪個(gè)開發(fā)商開發(fā)、什么時(shí)候拿的地等等都是謎。

　　青白江新興專業(yè)市場(chǎng)

　　大港陶瓷建材城：占地2313畝，建面200萬平方米，倉儲(chǔ)面積預(yù)計(jì)達(dá)40萬平米。銷售價(jià)格未定，接受VIP登記，認(rèn)購VIP可以享受3萬抵5萬的優(yōu)惠；招商一期已經(jīng)結(jié)束，全部滿租；20-30元/平方米/月，租一年送一年。

　　佳飛國(guó)際建材家居市場(chǎng)：占地1024畝，建面69萬余平方米。分二期開發(fā)，一期477畝，二期547畝，預(yù)計(jì)三年建設(shè)完成。1期1層完成招商率100%，1期2層完成85%，租金25元/平方米/月。

　　華川銀地國(guó)際建材城：占地3000畝。

　　西部鋼材城：占地1000余畝，一期占地500余畝，商鋪建面5萬平方米，堆場(chǎng)占地10萬平方米。

　　北辰汽車市場(chǎng)：占地600畝，建筑面積40萬平方米。

　　俊翔物流：占地400余畝，建面近17萬平方米。

　　成都西部旗艦物流：占地近450畝，建面近17萬平方米。

　　中國(guó)西南城：占地5000多畝、建面約500多萬方。

　　青龍國(guó)際建材裝飾城：占地約875畝，建面約50萬平米。

　　西部建材產(chǎn)業(yè)園：占地384畝。

　　邦邦建材城：占地562畝。

　　萬貫國(guó)際五金機(jī)電配送大市場(chǎng)：占地近2000畝。

　　金茂建材城：占地493畝。

　　金世界（國(guó)際）石材城：占地526畝，建筑面積25萬平方米。

　　雙流

　　　　不少配套服務(wù)商已經(jīng)進(jìn)駐，初顯活力

　　紅牌樓向外、雙流九江，雖然并不是專業(yè)市場(chǎng)最集中的地方，卻可以被稱為發(fā)源地。2008年，元瑞國(guó)際家居商城出現(xiàn)時(shí)，主城區(qū)內(nèi)商品市場(chǎng)外遷規(guī)劃還未出臺(tái)，這個(gè)市場(chǎng)被業(yè)界稱為“瘋狂的舉動(dòng)”，卻意外受到家居商家和投資者的熱捧，首批次少量商鋪發(fā)售時(shí)，6800余元/平方米的價(jià)格令推出的商鋪很快銷售完畢，很多在紅牌樓商圈做生意的家居商家，也迅速被吸引到這里租鋪?zhàn)錾�意。今年下半年，元瑞�?guó)際家居商城一期即將開業(yè)，均價(jià)30-50元/平方米·月的租金也算是專業(yè)市場(chǎng)中較好的。同樣位于九江的金恒德汽配城與元瑞國(guó)際家居商城的情況相似，一期已經(jīng)開業(yè)，雖然人氣還不是特別旺，但商家對(duì)未來都很有信心。目前金恒德汽配城內(nèi)，除了開門營(yíng)業(yè)的商家外，超市、銀行、通訊營(yíng)業(yè)廳也進(jìn)駐服務(wù)，各種中型、小型貨車穿梭其間，也使市場(chǎng)顯示出活力。在這兩個(gè)專業(yè)市場(chǎng)的帶動(dòng)下，合力達(dá)也看好九江，布局西部食品城。

　　傳統(tǒng)的紅牌樓汽配商圈向外，九峰和摩爾國(guó)際兩個(gè)汽配城同樣受到關(guān)注。摩爾國(guó)際現(xiàn)在只剩幾間商鋪可以銷售，整個(gè)專業(yè)市場(chǎng)從一樓到四樓招商基本結(jié)束，很多商家都在緊張裝修，期待盡快搬離原來的老市場(chǎng)，入駐新市場(chǎng)開門迎客。

　　雙流新興專業(yè)市場(chǎng)

　　元瑞國(guó)際家居商城：占地1600畝，建面170萬平方米，一期正在招商，租金約50元/平方米/月。

　　金恒德汽配城：占地2200畝，建面130萬平米。已部分開業(yè)，150平方米租金每月3000元。

　　摩爾國(guó)際文化商貿(mào)城：占地398畝，建面21萬平方米。一樓租金100余元/平方米，四樓均價(jià)30余元/平米。

　　西部食品城：兩期開發(fā)，總建面60萬平方米，一期占地443畝。

　　新都

　　　　家具產(chǎn)業(yè)園廣告攻勢(shì)大，現(xiàn)場(chǎng)過于沉寂

　　當(dāng)看到各種家居品牌、家居市場(chǎng)的廣告牌在路邊爭(zhēng)奪你的視線的時(shí)候，你就能知道，成都家具產(chǎn)業(yè)園到了。

　　在成都市規(guī)劃當(dāng)中，位于新都區(qū)新繁鎮(zhèn)的成都家具產(chǎn)業(yè)園總共占地6平方公里，其中的全球家具建材CBD又分為了家居市場(chǎng)區(qū)域以及原輔材料工具市場(chǎng)區(qū)，面積超過了總規(guī)劃的一半。占地超過三平方公里的專業(yè)市場(chǎng)———這不僅可以帶來一個(gè)全新的產(chǎn)業(yè)集群，同時(shí)也可以帶來一個(gè)數(shù)量恐怖的投資機(jī)會(huì)。

　　成都商報(bào)記者在沿途看到了無數(shù)塊廣告牌，香江全球家居CBD、力美家具材料商城、雅萊斯國(guó)際家居廣場(chǎng)……但是，和猛烈的廣告攻勢(shì)完全不同的是，現(xiàn)在的家具園還顯得太過于沉寂。一路過來，路邊到處都打上了圍墻，但是圍墻的內(nèi)部卻看不到建筑物的聳起。在一路廣告指引下，來到了家和家園售樓處，不料是鐵將軍把門。幾經(jīng)周折才有路人表示，幾天之前此處還開著，有時(shí)候還挺熱鬧，突然就關(guān)門了。站在售樓處邊上可以看到，不遠(yuǎn)處，家和家園已經(jīng)幾乎快建設(shè)完成的國(guó)際家居博覽中心就在那里，只是工地上看不到往日的忙碌。在整個(gè)家具園內(nèi)，目前唯一開放的招商中心便是香江全球家居CBD，雖然從路邊指示牌以及規(guī)劃項(xiàng)目圖上可以看到眾多的其他項(xiàng)目，但是基本上所有的項(xiàng)目現(xiàn)在都還只是一片空地。反倒是少數(shù)規(guī)模不大的家具周邊產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)已經(jīng)建成開始營(yíng)業(yè)，不過看起來人氣不足。

　　新都新興專業(yè)市場(chǎng)

　　成都國(guó)際商貿(mào)城：占地2090畝，建面245萬平方米，全部商鋪不賣。一期12000個(gè)商鋪，租金268元/平方米·月。

　　成都國(guó)際五金機(jī)電城：占地5000畝，建面480萬平方米。一期基本售完，17000元/平方米。八年起租，前三年免租。

　　中塑·成都國(guó)際貿(mào)易中心：占地1100畝，建面300萬平方米，由多個(gè)專業(yè)市場(chǎng)、會(huì)展中心、酒店、寫字樓構(gòu)成。一期一組團(tuán)目前銷售70%以上，價(jià)格7280元-18800元/平方米，預(yù)期10月開業(yè)。

　　元貞國(guó)際機(jī)械城：占地500畝，建面50萬平方米。銷售80%左右，均價(jià)約8000元/平米。

　　潤(rùn)茂·成都國(guó)際酒店用品城：占地300畝，建面24萬平方米，均價(jià)約10000元/平方米。

　　北新國(guó)際物聯(lián)港：占地5000畝，建面480萬平方米，均價(jià)約17000元/平方米，租金約50元/平方米/月。

　　香江全球家居CBD：占地3000畝，一期銷售完畢。

　　全球家居CBD·家和家園國(guó)際家居商城：240畝。

　　中潤(rùn)·歐洲城國(guó)際家居總部：560畝

　　星俞·藝博家居博覽園：200畝

　　成都明道投資公司項(xiàng)目：150畝

　　成都潤(rùn)川項(xiàng)目：300畝

　　成都雅士林項(xiàng)目：220畝

　　愛登堡國(guó)際燈具燈飾博覽中心：150畝

　　成都列維士鵬輝項(xiàng)目：150畝

　　　龍泉

　　　　南汽東移打造中國(guó)底特律

　　在九峰國(guó)際汽車博覽新城進(jìn)駐龍泉之前，龍泉還有一些其他的專業(yè)市場(chǎng)規(guī)劃，比如博美建材城、西南食品城以及三聯(lián)家禽市場(chǎng)等。而根據(jù)后來龍泉區(qū)“南造北貿(mào)”的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，龍泉所有的專業(yè)市場(chǎng)如今都建在西河鎮(zhèn)周邊，以九峰為主周邊還有幾個(gè)與汽車相關(guān)的市場(chǎng)。

　　如今的九峰國(guó)際汽車博覽新城已經(jīng)開發(fā)兩期，但是開發(fā)面積僅有200余畝，并且已經(jīng)銷售完畢，一樓商鋪價(jià)格10000多元/平方米，而樓上的鋪面價(jià)格超過6000元/平方米。根據(jù)項(xiàng)目銷售人員介紹，未來九峰還有大車、摩托車、二手車交易市場(chǎng)以及大量4S店。為了給產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)做配套，九峰還會(huì)有寫字樓、住宅甚至別墅等產(chǎn)品出現(xiàn)。

　　眼下的龍泉，汽車行業(yè)已經(jīng)成為重點(diǎn)經(jīng)濟(jì)支柱，根據(jù)成都市“南汽東移”的規(guī)劃，紅牌樓等地的汽貿(mào)市場(chǎng)將逐步轉(zhuǎn)移到龍泉。而據(jù)銷售人員介紹，此前規(guī)劃的三聯(lián)家禽市場(chǎng)也將轉(zhuǎn)型做汽配業(yè)。

　　除了九峰3000畝的規(guī)劃，在成洛大道對(duì)面還有1000多畝的汽配用地以及一個(gè)大型的國(guó)際汽車會(huì)展中心處于規(guī)劃之中，有業(yè)內(nèi)人士表示，未來的西河鎮(zhèn)，就有點(diǎn)中國(guó)底特律的味道了。

　　龍泉新興專業(yè)市場(chǎng)

　　九峰國(guó)際汽配城：占地3000畝，目前已開發(fā)兩期，共200多畝，都已經(jīng)交付，正在招商。按照之前售價(jià)，一樓鋪面每平米價(jià)格超過一萬，3樓以上價(jià)格6000余元/平方米。

　　西南食品城：占地300余畝，標(biāo)準(zhǔn)商鋪1125套。

　　專業(yè)市場(chǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)均自開發(fā)商公開數(shù)據(jù)

    開發(fā)商說：“招商率達(dá)到100%”、“銷售已經(jīng)完成90%”、“在我們市場(chǎng)買鋪?zhàn)右�用搶的”…�?/P>

　　投資者說：“每個(gè)月租金收入才1000多元，還不夠付月供”……

　　經(jīng)營(yíng)者說：“每天的營(yíng)業(yè)額才100多元，還不夠生活”……

　　開發(fā)商說：“招商率達(dá)到100%”、“銷售已經(jīng)完成90%”、“在我們市場(chǎng)買鋪?zhàn)右�用搶的”…�?/P>

　　投資者說：“每個(gè)月租金收入才1000多元，還不夠付月供”……

　　經(jīng)營(yíng)者說：“每天的營(yíng)業(yè)額才100多元，還不夠生活”……

　　兩年前，雙流九江，元瑞國(guó)際家居商城以1600畝、170萬平方米的體量宣布新興專業(yè)市場(chǎng)誕生，當(dāng)業(yè)界還在爭(zhēng)論其生存可能性時(shí)，沖在第一線的商家、投資者已經(jīng)以瘋狂的搶鋪行動(dòng)讓各種理論顯得異常無力。
　　兩年后，專業(yè)市場(chǎng)在繞城外全面開花，動(dòng)輒數(shù)千畝的規(guī)模讓市場(chǎng)習(xí)以為常。

　　A

　　專業(yè)市場(chǎng)，這個(gè)一度被邊緣化的產(chǎn)品，隨著主城區(qū)商品市場(chǎng)規(guī)劃的出臺(tái)，正以驚人的速度和規(guī)模躍身為商業(yè)地產(chǎn)中的主流產(chǎn)品，觸動(dòng)商業(yè)投資神經(jīng)。

　　然而，作為新秀，專業(yè)市場(chǎng)面臨很多尷尬，雖然絕大部分專業(yè)市場(chǎng)受到業(yè)內(nèi)人士、投資者熱捧，成都商報(bào)記者卻沒有找到一家機(jī)構(gòu)對(duì)專業(yè)市場(chǎng)有系統(tǒng)的調(diào)查，更別說統(tǒng)計(jì)出市場(chǎng)供應(yīng)量，給出理性的分析；雖然被寄予了家居、汽配、藥材等行業(yè)升級(jí)變臉的重任，部分運(yùn)營(yíng)者卻并沒有專業(yè)的市場(chǎng)運(yùn)作能力；雖然在銷售層面印證了自身的魅力，實(shí)際招商過程卻需要面臨重重困難……

　　兩件事讓成都商報(bào)記者印象深刻。

　　其一，去年城西某賓館里舉行了一次青白江某鋼材專業(yè)市場(chǎng)的招商會(huì)，可以容納300人的會(huì)議室擠了500多人，陸續(xù)趕到的商家甚至把會(huì)場(chǎng)外的走廊都擠滿了，只能透過窗戶聽里面的推薦。這個(gè)項(xiàng)目本來準(zhǔn)備在招商會(huì)后做一輪大規(guī)模推廣，沒想到會(huì)一結(jié)束，鋪?zhàn)泳妥馔炅恕?/P>

　　其二，一次閑談中，一位在業(yè)界頗有影響力的專業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷負(fù)責(zé)人曾直言：“以前誰懂營(yíng)銷？都沒做過。兩個(gè)人網(wǎng)上下點(diǎn)圖片，想句廣告語，宣傳資料一晚上就做出來了，用一年都沒變過�！眰}促做出來的宣傳資料并不精致，卻并沒有影響商鋪的銷售，“沒想到會(huì)賣那么火，簡(jiǎn)直就是搶，一期大部分是行業(yè)內(nèi)的人在買，后來投資者也跟進(jìn)來”，他回憶，“舊的市場(chǎng)外遷，商家必須找到鋪?zhàn)幼錾�意，否則只有退出�！�

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　　火，是這兩年專業(yè)市場(chǎng)的主題詞。

　　無論是層出不窮的新市場(chǎng)，還是個(gè)個(gè)號(hào)稱的百萬平米規(guī)模；無論是鋪天蓋地的銷售、招商廣告，還是投資者的蜂擁而上�；�，是這兩年專業(yè)市場(chǎng)的主題詞。

　　兩年后的今天，最早一批面市的專業(yè)市場(chǎng)或營(yíng)業(yè)或正在招商，真實(shí)的運(yùn)營(yíng)狀況和商家的經(jīng)營(yíng)情況可以真正說明這個(gè)商業(yè)新秀的成長(zhǎng)之路。所以，成都商報(bào)記者兵分四路，對(duì)成都新都、雙流、青白江和龍泉驛這四個(gè)專業(yè)市場(chǎng)最為集中的區(qū)域?qū)嵉夭稍L，還原當(dāng)前專業(yè)市場(chǎng)的銷售情況、招租狀況、租金水平和商家的經(jīng)營(yíng)狀況。

　　據(jù)成都商報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，一方面，已經(jīng)建成和在建的專業(yè)市場(chǎng)就有36個(gè)，規(guī)模達(dá)到42590畝，涉及到家居、建材、汽配、鋼材、藥材等眾多行業(yè)；另一方面，主城區(qū)原有的百余個(gè)商品市場(chǎng)的商家，能否填滿這些新興的專業(yè)市場(chǎng)，還是未知數(shù)。已經(jīng)營(yíng)業(yè)的專業(yè)市場(chǎng)，狀況似乎也并不那么樂觀。但我們更愿意給這些新興事物更多關(guān)注和時(shí)間，期待它們真的可以給行業(yè)發(fā)展帶來新機(jī)遇。

　　　專業(yè)市場(chǎng)四面圍城之下，商家是否愿意離開城里到城外來做生意？成都商報(bào)記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，這個(gè)問題在一定程度上阻擾著新興專業(yè)市場(chǎng)的成熟。兩年前最早一批面市的專業(yè)市場(chǎng)目前或營(yíng)業(yè)或正在招商，其真實(shí)的運(yùn)營(yíng)狀況可以真正說明這個(gè)商業(yè)新秀的成長(zhǎng)之路。

　　　向左走

　　　　逐步外遷政策引導(dǎo)下

　　　　招商情況良好

　　“一期招商已經(jīng)全面結(jié)束，招商率達(dá)到了100%�！敝袊�(guó)大港集團(tuán)總裁張高峰告訴成都商報(bào)記者，從去年11月正式招商到現(xiàn)在，一期3000多間鋪面已經(jīng)全部租出。

　　盡管摩爾國(guó)際的汽配展銷區(qū)還沒有正式營(yíng)業(yè)，但是成都商報(bào)記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，從一樓到四樓，幾乎每一間商鋪都貼上了統(tǒng)一樣式、字體的店招，少量商鋪正在裝修，不時(shí)有業(yè)主或是商家走進(jìn)商城參觀。 而摩爾國(guó)際銷售顧問透露，項(xiàng)目招商情況不錯(cuò)，目前可售商鋪僅4樓有少量幾間，其他的全部出售。招商部的工作人員正免費(fèi)幫業(yè)主出租商鋪，1樓的鋪面月租金可達(dá)100余元/平方米，4樓超過30元/平方米。這個(gè)價(jià)格和網(wǎng)絡(luò)上業(yè)主自己掛出的租金價(jià)格相符，三樓優(yōu)質(zhì)商鋪，35平方米要價(jià)2600元/月，平均每平方米月租金超過70元。

　　“1期1層完成招商率100%，1期2層完成85%。”佳飛國(guó)際建材家居市場(chǎng)負(fù)責(zé)人透露，不出意外今年下半年佳飛一期將正式對(duì)外營(yíng)業(yè)。

　　“一期一組團(tuán)開出的商鋪，現(xiàn)在已經(jīng)銷售超過70%�！敝兴堋こ啥紘�(guó)際貿(mào)易中心的工作人員介紹，預(yù)計(jì)10月一期一組團(tuán)將開業(yè)。

　　“成都國(guó)際商貿(mào)城招商情況非常好，一期12000個(gè)商鋪，目前基本招完”……相當(dāng)多的專業(yè)市場(chǎng)負(fù)責(zé)人都對(duì)成都商報(bào)記者表示銷售和招商情況非常好。

　　向右走

　　　　產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移不到位

　　　　部分新興專業(yè)市場(chǎng)吃不飽

　　在城東某新興專業(yè)市場(chǎng)，銷售中心的工作人員已經(jīng)處于休整狀態(tài)，因?yàn)轫?xiàng)目開發(fā)的前兩期已經(jīng)銷售完畢，而在一旁的招商中心里，一個(gè)小姑娘獨(dú)自坐著，墻壁上的招商進(jìn)度表顯示，已經(jīng)有近6成的鋪?zhàn)诱业街魅��！安贿^，開業(yè)還要過一段時(shí)間，為了招商，進(jìn)駐的商家第一年可以免租，第二年的租金在20元-30元/平米·月之間，以后逐年遞增，但是幅度較小”，這個(gè)小姑娘這樣告訴成都商報(bào)記者。

　　在龍泉成洛大道，近2000畝的土地將用作汽配城建設(shè)。據(jù)其銷售人員介紹，對(duì)面的三聯(lián)家禽市場(chǎng)也已經(jīng)修改規(guī)劃用作汽配產(chǎn)業(yè)。龍泉現(xiàn)在已經(jīng)是成都的汽車生產(chǎn)基地，根據(jù)龍泉區(qū)政府“南造北貿(mào)”的規(guī)劃思路，位于龍泉北的九峰國(guó)際汽配城周邊區(qū)域?qū)⑷�部打造成汽配產(chǎn)業(yè)�！捌渌�產(chǎn)業(yè)進(jìn)來，政府根本不會(huì)批地”，該銷售人員說。

　　聲音

　　　　短平快開發(fā)模式存在很大隱患

　　　　星彥地產(chǎn)總經(jīng)理張猛：

　　　　短平快開發(fā)模式存在很大隱患

　　作為產(chǎn)業(yè)遷徙的承接置地，專業(yè)市場(chǎng)的擴(kuò)大式發(fā)展是城市發(fā)展的過程，部分趁著熱潮采取“短、平、快”開發(fā)模式的市場(chǎng)，在后期的招商和運(yùn)營(yíng)方面存在很大的隱患。

　　現(xiàn)在專業(yè)市場(chǎng)的確很熱，不過并不會(huì)一直這樣熱下去。在專業(yè)市場(chǎng)逐步外遷的政策引導(dǎo)下，商家尋求新的發(fā)展口岸為新興的專業(yè)市場(chǎng)帶來的客源，但整體的需求量是有限的；同時(shí)，借著商業(yè)地產(chǎn)的熱浪，部分投資者也轉(zhuǎn)戰(zhàn)專業(yè)市場(chǎng)，但對(duì)于這樣一個(gè)投資者并不太了解的市場(chǎng)，其投資風(fēng)險(xiǎn)也顯得較大；在這樣的情況下，專業(yè)市場(chǎng)的熱度會(huì)逐漸減弱。

　　一技之長(zhǎng) 專業(yè)市場(chǎng)也需要

　　　　雅士利涂料蘇州有限公司成都總代理負(fù)責(zé)人林駿：

　　　　一技之長(zhǎng) 專業(yè)市場(chǎng)也需要

　　從成都出發(fā)，順著成金青快速通道進(jìn)入青白江境內(nèi)看到的第一個(gè)專業(yè)市場(chǎng)就是大港陶瓷建材城。遠(yuǎn)遠(yuǎn)就可以看到林立的塔吊，施工正在進(jìn)行中，有部分的商鋪已經(jīng)建至第三層正在封頂，剩余部分基本進(jìn)度在第二層。據(jù)中國(guó)大港集團(tuán)總裁張高峰介紹，從去年年底開始到目前招商已經(jīng)基本完成，“一期3000間鋪面基本全部滿租。”

　　“我們?cè)诖蟾圩庥昧?間店鋪，面積近900平方米�！毖攀坷�涂料蘇州有限公司成都總代理負(fù)責(zé)人林駿表示，之前在府河建材市場(chǎng)租用的100多平米的店鋪已經(jīng)不能滿足公司的發(fā)展，在多方考量后選擇了大港陶瓷建材城。林駿稱，“在前期尋鋪過程中，考察了不少專業(yè)市場(chǎng)，大港最為吸引我們的地方在于，其在陶瓷衛(wèi)浴方面的優(yōu)勢(shì)。”現(xiàn)在新興的專業(yè)市場(chǎng)更多是大綜合類市場(chǎng)，在后期運(yùn)用過程中同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈，很難形成商業(yè)氛圍。大港以陶瓷衛(wèi)浴作為其支撐，在此基礎(chǔ)上帶動(dòng)鏈條產(chǎn)業(yè)�！熬拖窀簧�·美家居一樣，把板材這塊做精之后，市場(chǎng)氛圍越來越濃厚，其他附帶產(chǎn)業(yè)也就都紅火了，專業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展更需要擁有一技之長(zhǎng)�！绷烛E如是說。

　　對(duì)于后期的經(jīng)營(yíng)，林駿打算：“目前在大港的這個(gè)鋪?zhàn)又饕獊碜霎a(chǎn)品批發(fā)，針對(duì)的主要是二三級(jí)城市的零售商。”這一點(diǎn)來說，青白江的物流中心就是最好的硬件支撐。據(jù)林駿透露，“油漆涂料行業(yè)都會(huì)囤積大量的貨在門店上，一般成都門店的囤貨量在200萬-300萬元，預(yù)計(jì)未來大港門店會(huì)達(dá)到300萬-400萬元。”因此，倉儲(chǔ)顯得格外重要，林駿將會(huì)另外再租用200-300平米的倉庫，大倉儲(chǔ)、大物流，是他對(duì)未來發(fā)展前景看好的兩大要素。

　　　謹(jǐn)防“香餑餑”變“燙手山芋”專業(yè)市場(chǎng)并非遍地黃金

　　“買的時(shí)候花了五六十萬元，現(xiàn)在一個(gè)平方一個(gè)月才租成20多元�！辟徺I了某汽配城商鋪的張先生最近很郁悶，賣也賣不出去，租金又低得可憐，這讓他左右為難。而在城南某建材市場(chǎng)經(jīng)商的王女士對(duì)眼下的處境也頗有抱怨：“每天的營(yíng)業(yè)額可能就是100元左右。每個(gè)月的收入還不夠支付租金、水電以及日常的生活開支�！�

　　據(jù)成都商報(bào)記者了解，類似這兩位的現(xiàn)象并非是個(gè)案，目前確實(shí)有部分投入運(yùn)營(yíng)的專業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)冷清，甚至可以說是門口羅雀。對(duì)于清淡的經(jīng)營(yíng)狀況，有部分商家是沒有準(zhǔn)備的，也有部分商家在入駐之前就做好了打持久戰(zhàn)的準(zhǔn)備�！霸�3-5年的時(shí)間里，我的主要客戶都會(huì)是二三級(jí)城市的零售商，主要做批發(fā)�！痹诔潜蹦辰ú氖袌�(chǎng)租下900平方米商鋪的李先生認(rèn)為，新興的專業(yè)市場(chǎng)肯定有風(fēng)險(xiǎn)，商家自身抗風(fēng)險(xiǎn)能力和資金實(shí)力是一方面，更主要是市場(chǎng)本身的定位、運(yùn)營(yíng)、資金量，“有成功案例和運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，是我選擇專業(yè)市場(chǎng)的首要條件�！�

　　“選擇專業(yè)市場(chǎng)是一門學(xué)問，并不是所有的專業(yè)市場(chǎng)都是‘香餑餑’，如果后期運(yùn)營(yíng)不當(dāng)，可能就變成租不出去也賣不出去的‘燙手山芋’。”星彥地產(chǎn)成都公司總經(jīng)理張猛認(rèn)為，在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，不少行業(yè)的專業(yè)市場(chǎng)建設(shè)呈現(xiàn)集中爆發(fā)之勢(shì)，存在供需失衡的潛在風(fēng)險(xiǎn)。專業(yè)市場(chǎng)由于其設(shè)計(jì)和定位的特殊性，一旦無法吸引商家入住，就很可能成為死鋪，而且轉(zhuǎn)手也會(huì)比較困難。在選擇專業(yè)市場(chǎng)時(shí)，除了要考查項(xiàng)目的地理位置和規(guī)模、開發(fā)商的實(shí)力等常規(guī)項(xiàng)目外，產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展前景、后期運(yùn)營(yíng)的團(tuán)隊(duì)以及相關(guān)的營(yíng)銷方式等都需要有所了解，以便能全方位的測(cè)算投資回報(bào)率，以免做出錯(cuò)誤的決策。

　　招商可以想辦法，商氣還得慢慢養(yǎng)

　　一、二期工程已順利完工的金恒德汽配城目前一期正在試營(yíng)業(yè)，中心圓形廣場(chǎng)一樓開了一家超市，超市收銀員是位大姐，熱情的她會(huì)提供免費(fèi)開水給客戶泡方便面，不少老板喜歡在這里聊聊天。

　　“老板買了這個(gè)鋪，我是幫忙的�！边@位大姐說：“慢慢來嘛，不是我的鋪?zhàn)痈杏X不到壓力，以后來這兒開店的人多了可能就更好賺錢了�！币晃徽�在買煙的操外地口音的老板，租了一間150平方米的鋪面，月租金2000多元：“目前生意一般，再過段時(shí)間我相信會(huì)更好的。”從超市走到中心廣場(chǎng)后面已經(jīng)試運(yùn)營(yíng)的商鋪群，左邊第一間商鋪是銷售汽車工具的，在成都商報(bào)記者采訪時(shí)，兩個(gè)年輕小妹正在休息：“沒客人來就很閑，不過以后這片成氣候了，生意就會(huì)好的�！痹谙憬�全球家居CBD的招商中心，成都商報(bào)記者到達(dá)時(shí)大廳內(nèi)略顯冷清，巨大的沙盤前一個(gè)人都沒有，幾名銷售人員正休閑地在電腦前看著資料�！耙黄谝呀�(jīng)銷售完了，二期現(xiàn)在還沒有具體的開盤時(shí)間�！币幻�銷售人員如此表示。

　　為了更好的招商，九峰、摩爾汽配、金恒德等汽車及配件的專業(yè)市場(chǎng)也在開始嘗試做訂單式商業(yè)。據(jù)金恒德相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，金恒德汽車專業(yè)市場(chǎng)的店面設(shè)計(jì)會(huì)事先跟商家做溝通，了解他們的需求。此外，補(bǔ)貼租金也是吸引商家的重要手段，位于德陽的四川國(guó)際石材城承諾前5年讓利招租后3年租金不漲。元貞國(guó)際機(jī)械城則會(huì)為入住商家補(bǔ)貼首年租金，對(duì)物業(yè)管理費(fèi)打五折，而九峰國(guó)際汽車博覽新城也會(huì)為商家免掉第一年的租金。除了補(bǔ)貼租金，開發(fā)商也不忘提升商業(yè)環(huán)境。在紅牌樓二手車市場(chǎng)搬遷后，相當(dāng)部分的商家選擇了位于聚龍路的摩爾汽車用品廣場(chǎng)，其規(guī)劃“一站式”服務(wù)、全新的商業(yè)模式也對(duì)商家和消費(fèi)者形成了吸引力。另外在新興的專業(yè)市場(chǎng)周邊規(guī)劃一些配套的住宅和寫字樓等產(chǎn)品似乎已有必要，九峰國(guó)際汽車博覽新城后期就規(guī)劃有住宅產(chǎn)品。有業(yè)界人士表示，這樣做其實(shí)是為了留住商家及解決工作人員的后顧之憂，因?yàn)樯碳艺�天在這邊做生意，居住以及生活問題最好能就近解決。

　　新港地產(chǎn)執(zhí)行董事張紅兵認(rèn)為，目前成都正在承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，很多對(duì)應(yīng)的物流及配套企業(yè)都會(huì)進(jìn)入成都，這給專業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展帶來了機(jī)遇。整體而言，專業(yè)市場(chǎng)是個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)高收益的投資領(lǐng)域，由于新興的專業(yè)市場(chǎng)位置多數(shù)比較偏僻，所有投資門檻比較低。不過這些專業(yè)市場(chǎng)的成熟還有一個(gè)比較長(zhǎng)的過程，在此過程中產(chǎn)業(yè)規(guī)劃所起的作用比較明顯。在政府規(guī)劃區(qū)域之內(nèi)的專業(yè)市場(chǎng)如今剛剛起步，成熟還需要時(shí)間。