看潛力不看收益 商鋪投資市區(qū)郊區(qū)大不同

    又是一年“金九銀十”來(lái)臨，成都房地產(chǎn)市場(chǎng)顯現(xiàn)出冷熱不均的分化態(tài)勢(shì)。一邊是住宅項(xiàng)目集體降價(jià)，依靠低價(jià)策略誘惑購(gòu)房者；一邊是商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)市加推。住宅市場(chǎng)觀望情緒正濃，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)卻銷售火爆。冷熱不均，顯而易見(jiàn)。

但正如CRC商業(yè)地產(chǎn)投資顧問(wèn)聯(lián)盟專家所言，市場(chǎng)再火，也要理性。產(chǎn)品再誘惑，也要看清潛藏的風(fēng)險(xiǎn)。在這個(gè)“亂市”，在這個(gè)幾乎脫離了住宅市場(chǎng)占據(jù)主導(dǎo)地位的時(shí)代，即便商業(yè)地產(chǎn)逐步上位，對(duì)于投資，仍要保持謹(jǐn)慎之心。

追求平穩(wěn)高收益 投資主城區(qū)

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2011年1—8月，財(cái)富123會(huì)員在中心城區(qū)的商鋪成交額主要集中在400—800萬(wàn)元/套之間，占到中心城區(qū)成交量的近六成，300萬(wàn)元左右的投資總價(jià)占不足三成的比重。財(cái)富123會(huì)員在主城區(qū)投資的商鋪達(dá)到了到40余間，成交均價(jià)卻高達(dá)500多萬(wàn)元，投資門(mén)檻已經(jīng)提高到300萬(wàn)元。這樣的數(shù)據(jù)，已經(jīng)完全超出了2010年。但必須看到的是，在這一連串?dāng)?shù)字之間，卻隱藏著諸多風(fēng)險(xiǎn)和投資誤區(qū)。財(cái)富123聯(lián)盟資深投資會(huì)員吳先生表示，“雖然說(shuō)主城區(qū)的商鋪價(jià)格要高得多，但地段價(jià)值在那兒擺起的，我就算轉(zhuǎn)手賣了也能掙錢(qián)�！绷硪幻�投資會(huì)員張先生則表示，“選擇主城區(qū)的商鋪，主要是想快速收回投資成本，掙個(gè)塊錢(qián)。”

對(duì)于財(cái)富123投資會(huì)員的看法，CRC商業(yè)地產(chǎn)投資顧問(wèn)聯(lián)盟專家卻表示否定，且給出了相反的看法。CRC聯(lián)盟專家認(rèn)為，對(duì)于主城區(qū)的商鋪來(lái)說(shuō)，其區(qū)位價(jià)值和口岸相對(duì)新興區(qū)域，確實(shí)要優(yōu)質(zhì)得多。但正因?yàn)槿绱�，大多�?shù)的項(xiàng)目所在的區(qū)域價(jià)值都相對(duì)發(fā)展到一定飽和的階段，其價(jià)格也相對(duì)維持到一個(gè)頂端的水平。因此，發(fā)展空間就被大大壓縮，升值潛力反而被壓縮殆盡。因此，對(duì)于投資者所認(rèn)為的，投資主城區(qū)掙快錢(qián)的說(shuō)法，是不符合實(shí)際情況的。相反，因?yàn)轫?xiàng)目品質(zhì)和地段價(jià)值都相對(duì)優(yōu)質(zhì)，其租金收益也更高，故更適合追求長(zhǎng)期的高收益投資需求。

看潛力不看收益 投資近郊

隨著市場(chǎng)的“高燒”不退，商鋪的價(jià)格更是一漲再漲，門(mén)檻的抬升，雖然對(duì)部分大額投資者以及企業(yè)投資會(huì)員影響不大，但中小投資者卻被掃地出門(mén)。而這一部分資金則流向了近郊甚至遠(yuǎn)郊，這一片尚處于發(fā)展階段的新興區(qū)域。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，近段時(shí)間以來(lái)，以新都、龍泉、溫江、華陽(yáng)等為首的近郊不斷有項(xiàng)目推出商鋪，一時(shí)間它們也成為商鋪投資熱點(diǎn)區(qū)域。此外，投資產(chǎn)品也逐步豐富起來(lái)，除了社區(qū)商業(yè)，像城市綜合體、專業(yè)市場(chǎng)、商業(yè)風(fēng)情街等形態(tài)層出不窮。

CRC商業(yè)地產(chǎn)投資顧問(wèn)聯(lián)盟專家認(rèn)為，近郊商業(yè)是近一年來(lái)興起的另一個(gè)投資熱點(diǎn)。在主城區(qū)價(jià)高量少，投資門(mén)檻提高的當(dāng)下，近郊商業(yè)則引起豐富的選擇面，以及較低的投資門(mén)檻，包括未來(lái)巨大的發(fā)展空間吸納了眾多投資客。雖然，從短期來(lái)看，近郊商業(yè)的投資收益的基數(shù)較小，增長(zhǎng)速度也較慢，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，一旦區(qū)域發(fā)展成熟，地段價(jià)值的提升必然會(huì)帶來(lái)收益的上漲。

邊緣系產(chǎn)品 投資風(fēng)險(xiǎn)大

在商業(yè)地產(chǎn)火速躥紅的這一、兩年間，游離于主流投資產(chǎn)品，商鋪、寫(xiě)字樓之外的另一些隸屬于商業(yè)地產(chǎn)范疇的投資產(chǎn)品也沾上了大環(huán)境的光，逐漸走進(jìn)投資者的視野。據(jù)CRC商業(yè)地產(chǎn)投資顧問(wèn)聯(lián)盟監(jiān)測(cè)，這些產(chǎn)品都被業(yè)界人士稱為邊緣系投資產(chǎn)品，它們迎來(lái)這樣的機(jī)遇無(wú)非得益于兩方面的原因，一是商業(yè)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了飛躍式的發(fā)展，甚至在一段時(shí)間內(nèi)出現(xiàn)了價(jià)高量少，但投資需求旺盛的狀況，一部分投資需求在求購(gòu)主流商業(yè)地產(chǎn)投資產(chǎn)品無(wú)門(mén)之后，進(jìn)而轉(zhuǎn)向邊緣系產(chǎn)品。另外一個(gè)原因則是在商業(yè)地產(chǎn)大環(huán)境的利好之下，投資者的投資需求也開(kāi)始多樣化。例如商務(wù)公寓、專業(yè)市場(chǎng)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、LOFT、酒店式公寓等多種形態(tài)都屬于邊緣系投資產(chǎn)品。

據(jù)CRC商業(yè)地產(chǎn)投資顧問(wèn)聯(lián)盟監(jiān)測(cè)，在這一系列的邊緣系產(chǎn)品中，專業(yè)市場(chǎng)、商務(wù)公寓、LOFT甚至農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)都深受投資者的青睞，在財(cái)富123聯(lián)盟中表現(xiàn)得尤為突出。整個(gè)1—8月間，財(cái)富123聯(lián)盟約20余名投資會(huì)員入手商務(wù)公寓，共計(jì)50余套。其中，繽紛·新天地、索爾龍舟、神仙樹(shù)3號(hào)等主推商務(wù)公寓的項(xiàng)目成為投資熱點(diǎn)。同時(shí)，財(cái)富123聯(lián)盟投資者還對(duì)LOFT產(chǎn)品持樂(lè)觀態(tài)度，資深投資會(huì)員嚴(yán)靜女士更是一口氣分別在繽紛·新天地、保利中心以及花樣年美年廣場(chǎng)投資了三套LOFT產(chǎn)品。

相較于上述兩種邊緣系產(chǎn)品，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的走紅則讓業(yè)界人士略感以外。據(jù)CRC商業(yè)地產(chǎn)投資顧問(wèn)聯(lián)盟監(jiān)測(cè)，自從2009年沙西農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)問(wèn)世以來(lái)，包括東城小居以及位于龍?zhí)端碌母粷?rùn)生活廣場(chǎng)等項(xiàng)目紛紛推出農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)攤位或鋪位，并且贏得了不少投資者的青睞。

雖然從市場(chǎng)面上來(lái)看，邊緣系產(chǎn)品開(kāi)始走俏，但CRC商業(yè)地產(chǎn)投資顧問(wèn)聯(lián)盟專家卻給出了自己的意見(jiàn)。他們認(rèn)為，邊緣系投資產(chǎn)品投資門(mén)檻低的優(yōu)勢(shì)是誘因之一，但投資者必須看到其背后的風(fēng)險(xiǎn)。其中，酒店式公寓和農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)最大。這兩者有一個(gè)共同特點(diǎn)，投資門(mén)檻低，看似收益穩(wěn)定，其風(fēng)險(xiǎn)之處在于后期的運(yùn)營(yíng)和管理。

CRC商業(yè)地產(chǎn)投資顧問(wèn)聯(lián)盟專家建議，邊緣系產(chǎn)品是一個(gè)機(jī)遇，但更應(yīng)當(dāng)保持謹(jǐn)慎，切忌因?yàn)樨澅阋硕�忽略了�?duì)項(xiàng)目整體、區(qū)域以及開(kāi)發(fā)商甚至后期運(yùn)營(yíng)方實(shí)力的考量。